Si vous louez un logement meublé, vos loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec deux régimes possibles : le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, et le régime réel, qui déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Ce choix a toujours mérité un calcul. Depuis la réforme applicable aux revenus 2025, déclarés au printemps 2026, il le mérite encore plus.
Ce qui a changé pour les revenus 2025
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a durci le régime micro-BIC des meublés de tourisme. Les nouveaux paramètres sont les suivants :
| Type de location | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 50 % |
| Location meublée longue durée | 77 700 € | 50 % |
Le grand perdant est le meublé de tourisme non classé, type location saisonnière via une plateforme : son plafond passe de 77 700 € à 15 000 € et son abattement de 50 % à 30 %. Au-delà du plafond deux années de suite, le régime réel devient obligatoire. La location longue durée, elle, n'est pas touchée par cette réforme.
Concrètement : un loueur saisonnier non classé qui encaisse 20 000 € de recettes ne peut plus rester au micro. Et celui qui encaisse 12 000 € reste éligible, mais il est désormais imposé sur 8 400 € au lieu de 6 000 € auparavant.
Le régime réel : charges déduites et bien amorti
Au réel, on ne raisonne plus en abattement forfaitaire. Vous déduisez l'ensemble de vos charges effectives : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, entretien, honoraires comptables. S'y ajoute l'amortissement, c'est-à-dire la déduction comptable qui étale le coût du bien, du mobilier et des travaux sur leur durée d'utilisation.
C'est l'amortissement qui fait la force du régime : sur un bien de 200 000 €, il représente souvent plusieurs milliers d'euros de déduction par an. Résultat fréquent : un résultat fiscal nul ou très faible pendant des années, donc pas d'impôt ni de prélèvements sociaux sur les loyers, alors même que la trésorerie encaissée est positive.
Une règle particulière encadre le dispositif : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. La part non utilisée n'est pas perdue, elle est mise en réserve et s'impute sur les bénéfices des années suivantes, sans limite de durée.
Comment comparer sur votre situation
La comparaison se fait en trois temps.
1. Chiffrez le micro. Recettes annuelles moins l'abattement applicable : le solde est imposé à votre taux marginal d'imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À 30 % de taux marginal, 12 000 € de loyers en tourisme non classé coûtent environ 3 960 € par an.
2. Chiffrez le réel. Additionnez vos charges réelles et l'amortissement possible. Si le total dépasse l'abattement, le réel est gagnant. Avec un emprunt en cours, c'est presque toujours le cas ; sans emprunt, le calcul reste souvent favorable grâce à l'amortissement seul.
3. Intégrez l'horizon de détention. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente. Le réel reste très intéressant pendant la détention, mais l'arbitrage complet se fait en regardant aussi la sortie, surtout si vous envisagez de vendre à moyen terme. Nous détaillons ce point dans un article dédié à la revente en LMNP.
Comment opter, et jusqu'à quand
L'option pour le régime réel s'exerce dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de l'année précédente. Pour être au réel sur vos loyers 2026, l'option doit donc être prise au printemps 2026 lors de la déclaration des revenus 2025. Elle se reconduit ensuite tacitement chaque année, et il reste possible de revenir au micro si votre situation change.
Le passage au réel implique une vraie comptabilité : plan d'amortissement, écritures, liasse fiscale télétransmise. C'est plus exigeant que les deux cases du micro, et c'est précisément ce travail qui produit l'économie d'impôt.
Et si vous envisagez un jour de revendre, l'impact des amortissements sur la plus-value est détaillé dans Revente en LMNP : la réintégration des amortissements. Le cabinet accompagne les particuliers et investisseurs en meublé du choix du régime jusqu'à la déclaration.
Sources
- Impots.gouv.fr, Nouveau régime fiscal des locations meublées de tourisme
- LégiFiscal, Revenus 2025 : les locations type Airbnb moins favorables
- Ministère de la Transition écologique, Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme
Vous hésitez entre les deux régimes, ou vous venez de dépasser un seuil ? Prenez rendez-vous pour un chiffrage sur vos loyers réels.
