Simulateur location meublée : calculez votre impôt micro-BIC ou réel 2026

1.Location meublée : règles et chiffres 2026

Louer un logement meublé produit des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. Deux régimes existent pour les imposer.

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les loyers encaissés. Le régime réel déduit les charges effectives et l'amortissement du bien. Dans les deux cas, le solde s'ajoute aux revenus du foyer.

• Longue durée et tourisme classé : micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes, abattement de 50 %. Le plafond a été revalorisé pour 2026-2028, il était de 77 700 € auparavant.
• Tourisme non classé : micro-BIC jusqu'à 15 000 € de recettes, abattement de 30 %, depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, applicable aux revenus 2025. Ce plafond est fixé en dur par la loi et n'est pas indexé.
• Sortie du micro : au-delà du plafond deux années de suite, le régime réel devient obligatoire.
• Taux sur le solde imposable : votre taux marginal, plus 18,6 % de prélèvements sociaux depuis les revenus 2025.
• Au réel : intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, entretien, honoraires comptables, puis l'amortissement du bien, du mobilier et des travaux.

2.Comment calculer l'impôt sur des loyers meublés ?

Une même base de départ, deux méthodes.

Les paramètres

• Le type de location, qui fixe le plafond et l'abattement du micro-BIC.
• Les loyers annuels encaissés, charges comprises.
• Le taux marginal d'imposition du foyer, auquel s'ajoutent 18,6 % de prélèvements sociaux.
• Les charges réelles et l'amortissement annuel, qui ne servent qu'au régime réel.

Le calcul au micro-BIC

L'administration retranche l'abattement de votre type de location, 50 ou 30 %. Le solde est imposé à votre taux marginal plus les prélèvements sociaux. Vos dépenses réelles ne comptent jamais.

Formule : loyers × (1 − abattement) × (taux marginal + 18,6 %).

Le calcul au régime réel

Première étape, les loyers moins les charges effectives. Deuxième étape, l'amortissement, imputé dans la limite de ce résultat. Le solde est imposé au même taux qu'au micro.

L'amortissement étale le coût du bien, du mobilier et des travaux sur leur durée d'utilisation. Sur un bien de 200 000 €, il représente souvent plusieurs milliers d'euros par an, de l'ordre de 2 à 3 % de la valeur hors terrain.

Exemples chiffrés

Trois cas, calculés par le moteur du simulateur, pour un foyer imposé à 30 %.

3.Faut-il opter pour le régime réel ?

La règle de décision tient en une comparaison. Additionnez vos charges réelles et l'amortissement possible. Si le total dépasse l'abattement de votre type de location, le réel est gagnant.

Avec un emprunt en cours, c'est presque toujours le cas. Sans emprunt, le calcul reste souvent favorable grâce à l'amortissement seul. Le résultat fiscal est alors nul ou très faible pendant des années, alors que la trésorerie encaissée est positive.

Le réel a un coût de tenue. Il implique une vraie comptabilité : plan d'amortissement, écritures, liasse fiscale télétransmise. Les honoraires comptables qui en découlent se déduisent eux-mêmes du résultat.

Le chiffre d'une année ne montre pas la sortie. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value de revente, y compris ceux pratiqués avant 2025. L'effet s'atténue avec les abattements pour durée de détention et disparaît en cas de donation ou de succession.

4.Micro-BIC ou réel : la grille 2026 selon vos loyers

Impôt et prélèvements sociaux annuels dans chaque régime, pour un foyer imposé à 30 %. Hypothèses de la grille : charges réelles égales à 35 % des loyers, amortissement égal à 50 % des loyers.

La lecture est directe. Avec des charges et un amortissement de cet ordre, le réel l'emporte sur toutes les lignes. Le micro-BIC ne tient que lorsque les déductions réelles restent sous l'abattement, ce qui arrive sur un bien sans emprunt et déjà largement amorti.

Et le micro-BIC seul, pour 12 000 € de loyers, selon le taux marginal du foyer.

Deux enseignements. Le tourisme non classé coûte, à loyers égaux, davantage que les deux autres catégories, puisque 70 % des recettes sont imposées au lieu de 50 %. Et les prélèvements sociaux s'appliquent même sans impôt sur le revenu.

5.Calculer avec le simulateur

Cinq entrées suffisent.

• Le type de location : longue durée, meublé de tourisme classé ou non classé.
• Les loyers annuels encaissés, charges comprises.
• Les charges réelles annuelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, entretien.
• L'amortissement annuel estimé, souvent de l'ordre de 2 à 3 % de la valeur du bien hors terrain, plus le mobilier et les travaux.
• La tranche marginale d'imposition du foyer, lisible sur votre avis d'imposition.

Lire votre résultat

• Deux cartes, une par régime, avec l'impôt et les prélèvements sociaux d'une année. Le régime favorable est encadré en or.
• Le détail du micro-BIC : abattement appliqué, base imposable, taux. Celui du réel : charges déduites, amortissement imputé, base imposable.
• L'écart annuel entre les deux régimes, en euros.
• L'alerte de plafond : la carte micro-BIC passe en « indisponible » lorsque vos loyers dépassent le plafond de votre type de location, et un encart séparé rappelle la règle des deux années.
• La réserve d'amortissement, affichée quand l'amortissement dépasse le résultat de l'année.

6.Option, déclaration, revente : démarches et points de vigilance

Ce qui se décide, et quand.

• L'immatriculation de l'activité de loueur en meublé, préalable à la première déclaration.
• L'option pour le réel, dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de l'année précédente. Pour vos loyers 2026, elle se prend au printemps 2026, avec la déclaration des revenus 2025. Elle se reconduit tacitement, et le retour au micro reste possible.
• La déclaration annuelle : deux cases au micro-BIC, une comptabilité complète et une liasse fiscale télétransmise au réel.
• Le suivi du plafond, chaque année. Deux dépassements consécutifs rendent le réel obligatoire. Autant l'organiser plutôt que le subir.
• Le seuil de 23 000 € de recettes du foyer, qui ouvre la question du statut professionnel et, en courte durée, celle des cotisations sociales.
• La revente, à préparer avec le simulateur plus-value immobilière, qui intègre la réintégration des amortissements.

La réforme des meublés de tourisme et la méthode de comparaison sont détaillées dans l'article location meublée : micro-BIC ou régime réel en 2026, et l'impact des amortissements à la revente dans revente en LMNP : la réintégration des amortissements. Le cabinet accompagne les particuliers et investisseurs en meublé du choix du régime jusqu'à la déclaration. Pour un chiffrage sur votre bien, le plus simple reste de prendre contact.

7.Quand le cadre du loueur non professionnel cesse-t-il d'être le bon ?

Quand le foyer devient loueur en meublé professionnel. Le statut se constate chaque année, au vu des recettes.

Deux conditions cumulatives, appréciées au niveau du foyer fiscal : plus de 23 000 € de recettes annuelles de location meublée, et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer, salaires compris. Une seule condition manque, et vous restez non professionnel.

La seconde condition rend la frontière mouvante. Un départ en retraite fait chuter les revenus d'activité, les pensions n'en faisant pas partie. Un couple de retraités qui encaisse 30 000 € de loyers meublés est très probablement professionnel, parfois sans le savoir.

• Les déficits s'imputent sur le revenu global du foyer, sans limite de montant, avec un report sur six ans. En non professionnel, ils n'attendent que les bénéfices de location meublée des dix années suivantes.
• La revente relève des plus-values professionnelles. Après cinq ans d'activité, l'exonération est totale si les recettes des deux années précédentes restent sous 90 000 €, partielle jusqu'à 126 000 €. En deçà, la fraction correspondant pour l'essentiel aux amortissements déduits s'impose comme un bénéfice, cotisations comprises.
• Les cotisations sociales de travailleur indépendant s'appliquent sur le bénéfice. Elles ouvrent des droits, retraite en tête, ce que les prélèvements sociaux du non professionnel ne font jamais.

La bascule se surveille avec deux chiffres, à réunir chaque automne : les recettes meublées du foyer et ses autres revenus d'activité prévisibles. Les repères complets sont dans l'article LMNP ou LMP : où passe la frontière. Une transmission du bien remet les compteurs à zéro, avec un amortissement qui repart sur la valeur de transmission : c'est l'objet de transmettre un bien en LMNP.

8.Questions fréquentes