Pendant des années, le loueur en meublé non professionnel au régime réel a bénéficié d'une particularité remarquable : les amortissements déduits chaque année réduisaient l'impôt sur les loyers, puis disparaissaient du paysage au moment de la revente, calculée selon le régime des plus-values des particuliers. La loi de finances pour 2025 a refermé cette parenthèse. Voici ce qu'il faut savoir avant de vendre.
La règle depuis le 15 février 2025
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Mécaniquement, la plus-value imposable augmente d'autant.
Point important, souvent mal compris : la règle s'applique à tous les amortissements déduits, y compris ceux pratiqués avant 2025. La date de mise en location du bien ne change rien ; seule compte la date de la vente.
Un exemple chiffré
Prenons un appartement acheté 200 000 €, loué meublé au régime réel pendant dix ans, avec 60 000 € d'amortissements déduits, puis revendu 260 000 €.
| Avant la réforme | Depuis février 2025 | |
|---|---|---|
| Prix de cession | 260 000 € | 260 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 200 000 € | 200 000 € − 60 000 € = 140 000 € |
| Plus-value brute | 60 000 € | 120 000 € |
La plus-value brute double dans cet exemple. L'impôt final dépend ensuite des abattements pour durée de détention, qui continuent de s'appliquer.
Ce qui ne change pas
Le cadre général reste celui des plus-values immobilières des particuliers : imposition à 19 % à l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, abattements progressifs conduisant à une exonération d'impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans, surtaxe éventuelle sur les plus-values élevées. Plus la détention est longue, plus l'effet de la réintégration s'atténue.
Autre constante : la transmission. En cas de donation ou de succession, la plus-value latente n'est pas imposée ; le bénéficiaire repart sur la valeur du bien au jour de la transmission. Pour certains patrimoines, cette voie mérite d'être comparée à la vente : elle est détaillée dans Transmettre un bien en LMNP : donation, succession, et le sort des amortissements.
Les exceptions à connaître
Les biens loués en résidences services (résidences étudiantes, seniors, EHPAD) échappent à la réintégration des amortissements, tant que les conditions du dispositif sont respectées. Le législateur a voulu préserver ces investissements, qui reposent sur un bail commercial avec un exploitant.
Les loueurs en meublé professionnels (LMP) relèvent d'un autre régime, celui des plus-values professionnelles, avec ses propres règles et ses propres exonérations. Le passage de LMNP à LMP, qui dépend de vos recettes et des revenus de votre foyer, change donc aussi la donne à la revente.
Faut-il renoncer au régime réel ?
Dans la plupart des situations, non. L'économie d'impôt annuelle procurée par l'amortissement reste acquise, année après année, alors que le surcoût à la revente est atténué par les abattements de durée et n'existe pas en cas de transmission. Un euro d'impôt économisé aujourd'hui vaut par ailleurs plus qu'un euro payé dans quinze ans.
En revanche, la réforme réintroduit un vrai calcul d'opportunité pour ceux qui envisagent de vendre à court ou moyen terme. Avant une mise en vente, une simulation complète s'impose : plus-value avec réintégration, abattements acquis, comparaison avec une vente différée ou une transmission. Le bon moment de vente peut différer de quelques années du moment envisagé, pour un écart d'impôt significatif.
Le sujet dépasse la seule plus-value : le choix du régime en amont pèse tout autant, il est détaillé dans Location meublée : micro-BIC ou réel en 2026. Le cabinet accompagne les particuliers et investisseurs en meublé sur ces deux volets.
Sources
- LégiFiscal, Plus-value immobilière et LMNP : les amortissements antérieurs à 2025 également à réintégrer
- Impots.gouv.fr, Régime fiscal des locations meublées
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