Taxe foncière logement vacant : dégrèvement et conditions

En bref

Un logement destiné à la location qui reste vide au moins trois mois de suite, sans que ce soit de votre fait, ouvre droit à un dégrèvement de taxe foncière.

Le remboursement se calcule par mois entiers, du mois qui suit le départ du locataire jusqu'au mois de l'arrivée du suivant. Il couvre aussi la taxe d'ordures ménagères.

La demande se fait au plus tard le 31 décembre de l'année suivante. Rien n'est automatique.

Un logement loué meublé ou en location saisonnière n'y a en principe pas droit.

La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier, que le logement soit occupé ou non. Le code général des impôts prévoit pourtant une exception pour les bailleurs dont le bien reste vide entre deux locataires. Elle est peu demandée, parce qu'il faut en faire la demande soi-même et prouver qu'on a cherché à relouer.

Qui peut obtenir un dégrèvement de taxe foncière pour un logement vide ?

Le propriétaire d'un logement normalement destiné à la location, maison ou appartement, qui a perdu son locataire et n'en a pas retrouvé malgré ses démarches. C'est l'article 1389 du code général des impôts.

Le texte vise la location à usage d'habitation, dans le cadre d'un bail classique. Une SCI qui loue nu est concernée au même titre qu'un particulier. C'est alors la société, redevable de la taxe, qui fait la demande.

Ne sont pas concernés les biens qui n'ont jamais été proposés à la location, comme une résidence secondaire inoccupée ou un logement prêté gratuitement à un proche. Les places de parking sont également exclues, même louées.

Quelles sont les trois conditions ?

La loi pose trois conditions cumulatives.

La vacance ne dépend pas de votre volonté. Le logement doit être en état d'être loué, et vous devez avoir cherché un locataire à des conditions normales. Un loyer très au-dessus du marché, ou des exigences excessives envers les candidats, suffisent à faire rejeter la demande.

Elle dure au moins trois mois consécutifs. La période peut être à cheval sur deux années civiles. Des périodes vides de quelques semaines, même répétées, ne comptent pas.

Elle concerne tout le logement, ou une partie qui peut être louée séparément. Un studio indépendant dans une maison peut ouvrir droit au dégrèvement à lui seul. Une chambre inoccupée dans un logement loué, non.

Comment se calcule le remboursement ?

Par douzièmes, à partir du premier jour du mois qui suit le départ du locataire, jusqu'au dernier jour du mois où le logement est reloué. Le dégrèvement porte sur la taxe foncière et sur les taxes établies sur la même base, notamment la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Prenons un appartement loué nu, avec une taxe foncière 2026 de 1 440 €, ordures ménagères comprises, soit 120 € par mois.

Étape	Date
Départ du locataire	10 mars 2026
Trois mois de vacance atteints	10 juin 2026
Entrée du nouveau locataire	20 août 2026
Mois remboursés	avril, mai, juin, juillet, août
Dégrèvement	5 × 120 € = 600 €
Date limite de la demande	31 décembre 2027

Le mois de mars n'est pas remboursé, puisque le décompte commence le mois suivant le départ. Le mois d'août l'est en entier, même si le nouveau locataire est arrivé le 20.

Avant quelle date faire la demande ?

Au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle où la vacance a atteint trois mois. C'est l'article R*196-5 du livre des procédures fiscales.

Dans l'exemple, les trois mois sont atteints en juin 2026. La demande peut être faite dès cette date, ou plus tard, jusqu'au 31 décembre 2027. Si la vacance se prolonge sur plusieurs années, il faut une demande pour chaque année de taxe.

Comment faire la demande ?

Par une réclamation écrite au service des impôts fonciers indiqué sur votre avis. Le plus simple est la messagerie sécurisée de votre espace sur impots.gouv.fr : espace particulier pour un bien détenu en direct, espace professionnel pour une SCI.

La réclamation précise le logement, l'année d'imposition, la date de départ du locataire et celle du nouveau bail. Joignez les pièces qui prouvent que la vacance ne dépend pas de vous :

l'état des lieux de sortie, ou la lettre de congé du locataire ;
les annonces publiées, avec leur date et le loyer demandé ;
le mandat de location confié à une agence, s'il y en a un ;
le nouveau bail, qui fixe la fin de la vacance.

Gardez ces pièces au fil de l'eau. Reconstituer des annonces datées un an plus tard est souvent impossible.

Dans quels cas la demande est-elle refusée ?

Quand la vacance découle d'un choix du propriétaire, ou que le logement n'est pas réellement vide. La jurisprudence citée par l'administration fiscale donne des cas concrets.

Des travaux d'agrandissement ou de rénovation destinés à valoriser le bien. La vacance pendant le chantier est alors voulue.
Un bien acheté en mauvais état et déjà vide. Le propriétaire savait qu'il ne pourrait pas le louer tout de suite.
L'absence de recherches, ou un loyer manifestement trop élevé.
Un locataire toujours en place, même s'il ne paie plus ou n'occupe pas les lieux. Un ancien locataire qui se maintient malgré une décision d'expulsion ne rend pas non plus le logement vacant.
Un logement prêté gratuitement, ou occupé par un gardien.

Les squatteurs constituent un cas à part. Le dégrèvement reste possible si l'occupation est totalement indépendante de la volonté du propriétaire et qu'il a fait toutes les démarches pour la faire cesser.

Pourquoi un logement meublé n'y a-t-il pas droit ?

Parce qu'un logement meublé n'est pas considéré comme vacant au sens de la loi. Pour l'administration, seul est vacant un logement qui ne contient aucun mobilier, ou un mobilier notoirement insuffisant pour y habiter. Un meublé prêt à être loué ne remplit pas cette condition.

La location saisonnière est écartée pour une raison de plus. La cour administrative d'appel de Lyon a jugé dès 1996 qu'un bien loué en saisonnier n'est pas une maison normalement destinée à la location au sens de l'article 1389, quels que soient les motifs de la vacance. Les périodes creuses font partie de ce type de location.

Pour un loueur en meublé, LMNP ou LMP, la taxe foncière d'une période sans locataire reste donc due. Au régime réel, elle demeure une charge déductible des loyers, ce qui en atténue le coût. Le choix entre micro-BIC et réel est détaillé dans l'article sur la location meublée en 2026.

Faut-il confondre ce dégrèvement avec la taxe sur les logements vacants ?

Non, ce sont deux mécanismes opposés. Le dégrèvement réduit la taxe foncière d'un bailleur qui subit la vacance. La taxe sur les logements vacants, ou la taxe d'habitation sur les logements vacants selon la commune, frappe au contraire les logements vides depuis longtemps, en principe au moins un an au 1er janvier.

Un même logement peut connaître les deux situations. Une vacance subie de quelques mois ouvre droit au dégrèvement. Une vacance qui s'installe peut ensuite exposer à la taxe sur les logements vacants dans les communes concernées.

Questions fréquentes

Le dégrèvement est-il automatique ?

Non. L'administration ne sait pas que votre logement est vide. Il faut déposer une réclamation avant le 31 décembre de l'année qui suit celle où la vacance a atteint trois mois.

Peut-on obtenir le dégrèvement pendant des travaux ?

Pas pour des travaux d'agrandissement ou d'amélioration décidés par le propriétaire, car la vacance est alors volontaire. En revanche, attendre la signature d'un bail ou l'avis d'un expert avant de lancer des réparations ne fait pas obstacle à la demande.

Une SCI peut-elle demander le dégrèvement ?

Oui, si elle loue nu. C'est la SCI, redevable de la taxe foncière, qui dépose la réclamation depuis son espace professionnel. Une SCI qui loue meublé est dans la même situation qu'un loueur en meublé.

Combien de temps le logement doit-il rester vide ?

Au moins trois mois consécutifs. Le remboursement porte ensuite sur chaque mois entier compris entre le mois qui suit le départ du locataire et le mois de l'arrivée du suivant.

Un logement en vente peut-il bénéficier du dégrèvement ?

Seulement s'il reste proposé à la location. Un logement retiré de la location pour être vendu n'est plus destiné à être loué, et la vacance devient un choix du propriétaire.

Sources

Vous louez nu ou en meublé, en direct ou via une SCI, et vous voulez savoir ce que vous pouvez récupérer ? Réservons un premier échange, ou consultez les formules bailleurs sur la page honoraires.

Logement vide : récupérer une partie de sa taxe foncière (et pourquoi le meublé n'y a pas droit)