En bref
- L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 limite l'amortissement des locaux loués en LMNP au réel à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal. Pour un meublé de tourisme, la limite tombe à 1,5 % et 5 000 €.
- L'amortissement qui dépasse la limite serait perdu, et non plus reporté. Le stock reporté à fin 2026 resterait utilisable jusqu'en 2036, dans la limite de la moitié du résultat.
- La commission des finances a adopté le 8 octobre 2026 un amendement qui épargne la location meublée à l'année et un autre qui supprime tout amortissement pour les meublés de tourisme achetés à partir de 2027.
- En séance, les députés repartent du texte du gouvernement, et la commission a même rejeté la partie recettes le 9 octobre. Ces amendements doivent être votés de nouveau. Rien n'est acquis.
Une vidéo qui circule sur les réseaux annonce que le LMNP classique est « sauvé » et que les meublés de tourisme subissent une « double peine ». Les deux amendements existent. Leur vote en commission ne suffit pas à les faire entrer dans la loi. Voici le texte, la procédure et l'effet concret sur un studio loué à l'année ou en courte durée.
Que prévoit le projet de budget 2027 pour le LMNP ?
Il plafonne la part de l'amortissement du logement que le loueur en meublé non professionnel peut déduire chaque année. C'est l'article 7 du projet de loi de finances déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, qui modifie l'article 39 C du code général des impôts.
Le texte prévoit deux niveaux :
| Type de location | Taux maximal | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Location meublée non professionnelle | 2,5 % | 7 000 € par foyer fiscal |
| Meublé de tourisme (location à la nuitée ou à la semaine) | 1,5 % | 5 000 € par foyer fiscal |
Aujourd'hui, un appartement est amorti sur sa durée d'utilisation, souvent 25 à 40 ans selon les composants. Cela représente 2,5 à 4 % par an de la valeur du bâti. Le plafond de 2,5 % réduit donc l'amortissement de la plupart des biens. Celui de 1,5 % le divise souvent par deux.
Le plafond en euros joue par foyer, et non par logement. Un foyer qui loue deux studios partage un seul plafond de 7 000 €.
Le gouvernement présente la mesure comme un rapprochement entre la location meublée et la location nue, au profit du dispositif Jeanbrun voté l'an dernier pour la location nue à loyer abordable.
Qui serait exclu du plafonnement ?
Les loueurs en meublé professionnels (LMP) ne sont pas visés. Le texte ne vise que l'activité qui n'est pas exercée à titre professionnel au sens de l'article 155 du CGI. Le statut LMP suppose plus de 23 000 € de recettes et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer.
Le projet exclut aussi les logements situés dans :
- les résidences pour étudiants, jeunes de moins de 30 ans en formation, en stage ou en apprentissage, et personnes de plus de 65 ans ;
- les EHPAD et les résidences services agréées pour personnes âgées ou handicapées ;
- les établissements de soins de longue durée.
Les loueurs au micro-BIC ne sont pas concernés. Ils n'amortissent rien, l'abattement forfaitaire en tient lieu.
Que deviendrait l'amortissement non déduit ?
Il serait perdu. C'est le changement le plus lourd du texte, plus encore que le taux.
Aujourd'hui, l'amortissement ne peut pas créer de déficit. La part non utilisée est mise en réserve et s'impute sur les bénéfices des années suivantes, sans limite de durée. Beaucoup de loueurs n'ont payé aucun impôt sur leurs loyers pendant dix ou quinze ans grâce à ce report.
Le projet prévoit deux règles :
- pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, l'amortissement non déduit à cause du plafond ou du résultat ne serait plus reportable ;
- le stock d'amortissements reportés au titre des exercices clos avant 2027 resterait déductible jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat restant après l'amortissement de l'année. Ce qui n'aura pas été utilisé à cette date serait perdu.
Le texte ne fixe pas de date d'entrée en vigueur propre au plafond. Sa rédaction le rattache aux exercices clos à compter de 2027, soit l'année 2027 déclarée au printemps 2028 pour un loueur qui clôture au 31 décembre. La loi votée devra le confirmer.
Deux points restent flous dans la rédaction du gouvernement. Le texte vise l'amortissement « de ces locaux », sans dire si le mobilier et les travaux sont concernés. Il ne dit pas non plus sur quelle base s'apprécie le taux de 2,5 %. Les exemples ci-dessous appliquent le taux à la valeur amortissable du bâti et laissent le mobilier hors plafond.
Qu'a voté la commission des finances le 8 octobre ?
Deux amendements opposés sur le fond : l'un protège la location à l'année, l'autre durcit le sort des meublés de tourisme.
L'amendement de Guillaume Kasbarian (n° I-CF1588, groupe Ensemble pour la République). Il sort du plafonnement les logements loués avec un bail meublé de résidence principale ou un bail mobilité, ainsi que ceux loués à des étudiants et à des jeunes en formation ou en apprentissage. Pour ces logements, le plafond ne s'appliquerait pas et le report de l'amortissement non déduit serait maintenu. C'est ce qu'annonce la vidéo sous le titre « LMNP classique sauvé ».
L'amendement d'Iñaki Echaniz (n° I-CF776, groupe socialiste). Il supprime toute déduction de l'amortissement du logement pour un meublé de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027 et exploité en LMNP au réel. Les meublés de tourisme achetés avant cette date resteraient soumis au plafond de 1,5 % et 5 000 €. L'exposé des motifs parle de nouvelles mises en location, alors que le dispositif retient la date d'achat. Le cas d'un bien acheté avant 2027 et mis en location saisonnière après n'est pas tranché.
Le même député a fait adopter un amendement sur l'abattement micro-BIC des chambres d'hôtes, sans lien direct avec l'amortissement.
Pourquoi ces amendements ne sont-ils pas acquis ?
Parce qu'un projet de loi de finances est toujours discuté en séance sur le texte du gouvernement, et non sur celui de la commission. C'est l'article 42 de la Constitution. Les amendements votés en commission doivent donc être déposés de nouveau en séance publique, qui commence le mardi 13 octobre.
La commission a en plus rejeté l'ensemble de la première partie du budget le 9 octobre au soir, à une très large majorité. Son vote du 8 octobre ne vaut donc que comme un signal.
Les deux amendements devront être votés en séance, puis survivre à l'examen du Sénat et à la commission mixte paritaire. Si le gouvernement recourt à l'article 49.3, il choisit lui-même les amendements qu'il retient.
L'an dernier, le budget 2026 n'a été promulgué qu'en février 2026, après des mois de navette. Les annonces de l'automne ne disent pas grand-chose du texte final.
Combien coûterait la réforme sur un studio loué à l'année ?
Prenons un studio acheté 250 000 € frais compris. Le terrain représente 15 %, le bâti amortissable 212 500 €, amorti sur 30 ans. Le mobilier de 10 000 € est amorti sur 7 ans. Le studio rapporte 15 600 € de loyers par an, pour 5 100 € de charges (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, comptabilité).
| Règles actuelles | Texte du gouvernement | |
|---|---|---|
| Résultat avant amortissement | 10 500 € | 10 500 € |
| Amortissement du bâti | 7 083 € | 5 313 € (2,5 %) |
| Amortissement du mobilier | 1 429 € | 1 429 € |
| Résultat imposable | 1 988 € | 3 758 € |
Le résultat imposable augmente de 1 770 € par an. Avec une tranche marginale de 30 %, l'impôt sur le revenu progresse d'environ 530 € par an, avant prélèvements sociaux. Les 1 770 € d'amortissement écartés chaque année ne seraient jamais récupérés.
Si l'amendement Kasbarian était repris dans la loi, ce studio loué avec un bail de résidence principale resterait aux règles actuelles.
Et sur un meublé de tourisme ?
Gardons le même studio, loué en courte durée via une plateforme. Il encaisse 24 000 € par an, pour 9 000 € de charges (commissions, ménage, linge, énergie en plus des charges du bailleur).
| Règles actuelles | Texte du gouvernement | Achat en 2027 avec l'amendement Echaniz | |
|---|---|---|---|
| Résultat avant amortissement | 15 000 € | 15 000 € | 15 000 € |
| Amortissement du bâti | 7 083 € | 3 188 € (1,5 %) | 0 € |
| Amortissement du mobilier | 1 429 € | 1 429 € | 1 429 € |
| Résultat imposable | 6 488 € | 10 383 € | 13 571 € |
Avec le texte du gouvernement, le résultat imposable augmente de près de 3 900 € par an. Pour un achat en 2027 sous l'amendement Echaniz, il double par rapport aux règles actuelles. À ce niveau, le régime réel perd une grande partie de son intérêt face au micro-BIC, lui-même déjà réduit à 30 % d'abattement et 15 000 € de recettes pour un meublé non classé.
Faut-il agir avant la fin de l'année ?
Pas dans la précipitation. Le texte peut encore changer sur tous les points, y compris le taux et la date d'effet. Quelques vérifications sont utiles dès maintenant.
- Connaître son stock d'amortissements reportés. Votre comptable ou votre logiciel le suit d'une année sur l'autre. C'est lui qui deviendrait limité à la moitié du résultat et perdu après 2036.
- Vérifier la nature du bail. La distinction entre bail de résidence principale, bail mobilité et location saisonnière pourrait décider du régime applicable. Un bail écrit et conforme devient une protection.
- Refaire le calcul micro-BIC contre réel pour un meublé de tourisme. Le simulateur micro-BIC ou réel permet de comparer les deux régimes avec vos chiffres.
- Reporter une signature d'achat en meublé de tourisme ne garantit rien. La date retenue par l'amendement Echaniz pourrait changer d'ici le vote final.
À la revente, la réintégration des amortissements dans la plus-value, en vigueur depuis février 2025, reste inchangée. L'article sur la revente d'un bien en LMNP en détaille le calcul. Pour le choix du régime fiscal en 2026, voir l'article micro-BIC ou réel.
Questions fréquentes
Le statut LMNP est-il supprimé en 2027 ?
Non. Le projet de budget 2027 conserve le statut et le régime réel. Il limite le montant de l'amortissement déductible chaque année et supprime le report de la part non déduite.
Le plafond de 7 000 € s'applique-t-il par logement ?
Non. Le texte du gouvernement le fixe par an et par foyer fiscal, quel que soit le nombre de logements loués en meublé.
Les amortissements reportés avant 2027 seront-ils perdus ?
Pas immédiatement. Le projet les rend déductibles jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année. La part non utilisée à cette date serait perdue.
La location meublée à l'année est-elle sauvée ?
Pas encore. L'amendement qui l'exclut a été voté en commission, mais la séance repart du texte du gouvernement. Il doit être redéposé et adopté en séance, puis maintenu au Sénat.
Quand la loi de finances 2027 sera-t-elle votée ?
La séance publique à l'Assemblée commence le 13 octobre 2026. Le texte doit ensuite passer au Sénat. La date de promulgation dépend des débats, et le budget 2026 n'avait été promulgué qu'en février.
Sources
- Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, article 7, Assemblée nationale
- Article 39 C du code général des impôts : amortissement des biens donnés en location, Légifrance
- Article 155 du code général des impôts : définition de la location meublée professionnelle, Légifrance
- Article L324-1-1 du code du tourisme : définition du meublé de tourisme, Légifrance
- Article 50-0 du code général des impôts : régime micro-BIC, Légifrance
- Rejet du volet recettes en commission le 9 octobre 2026, franceinfo
- Amendements Kasbarian et Echaniz adoptés en commission, MySweetimmo
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