En bref
- Un loueur en meublé (LMNP ou LMP) et une SCI qui loue sont assujettis à la TVA, même quand leurs loyers en sont exonérés. Ils doivent donc pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026.
- Les loyers d'habitation, nus ou meublés, ne donnent lieu ni à facture électronique ni à e-reporting.
- L'émission ne concerne que les bailleurs soumis à la TVA : para-hôtellerie, résidences de services, locaux professionnels, parkings. Pour une petite structure, elle démarre au plus tard le 1er septembre 2027.
- Une SCI qui prête gratuitement un bien à ses associés n'est pas concernée.
Beaucoup de propriétaires pensent que la réforme ne vise que les entreprises qui facturent. C'est inexact pour la réception. Voici ce que l'administration attend d'un loueur en meublé et d'une SCI, cas par cas.
Pourquoi un bailleur est-il concerné par la facturation électronique ?
Parce que la réforme vise tous les assujettis à la TVA établis en France, qu'ils paient la TVA ou non. La location d'un bien de façon durable est une activité économique. Le loueur est donc assujetti, même si ses loyers sont exonérés.
Pour le LMNP et le LMP, la règle est nette. Dès que vous avez un numéro SIREN pour votre location meublée, vous êtes dans le champ de la réforme. La fiche de l'Ordre des experts-comptables diffusée par France Num le confirme pour les loueurs professionnels et non professionnels.
Pour la SCI, l'administration apporte une nuance. Sa fiche consacrée aux SCI rappelle que l'encaissement de loyers ne suffit pas, à lui seul, à faire d'un investisseur un assujetti. Elle précise que la situation s'apprécie au cas par cas. Mais son tableau récapitulatif retient l'obligation de réception pour toute SCI qui loue, y compris en habitation. En pratique, une SCI qui loue a intérêt à se raccorder. C'est la position prudente, et son coût est faible.
Que doit faire un LMNP ou une SCI depuis le 1er septembre 2026 ?
Être en mesure de recevoir ses factures fournisseurs au format électronique. Cela tient en une démarche : choisir une plateforme agréée.
La plateforme vous inscrit ensuite à l'annuaire national des destinataires. C'est cet annuaire que consultent vos fournisseurs pour savoir où vous adresser leurs factures. Sans plateforme, vous n'y figurez pas.
Les factures concernées sont celles de vos fournisseurs professionnels : artisans pour les travaux, magasins de mobilier et d'électroménager, agence de gestion locative, conciergerie, diagnostiqueurs, expert-comptable. Elles basculent au rythme de chaque fournisseur. Les grandes entreprises et les ETI émettent déjà. Les PME et les micro-entreprises émettront au plus tard le 1er septembre 2027.
Le détail des démarches figure dans l'article recevoir ses factures électroniques au 1er septembre.
Un bailleur doit-il émettre des factures électroniques ?
Seulement s'il est soumis à la TVA sur ses loyers. La location d'un logement, nu ou meublé, est exonérée. Elle ne donne lieu ni à une facture électronique ni à une déclaration d'e-reporting. Vos quittances de loyer restent donc ce qu'elles sont.
Le tableau reprend les cas prévus par l'administration dans sa fiche consacrée aux SCI. Les mêmes règles valent pour un loueur en meublé en nom propre.
| Situation du bailleur | TVA | Recevoir | Émettre | E-reporting |
|---|---|---|---|---|
| SCI qui prête le bien gratuitement à ses associés | Non | Non | Non | Non |
| Location nue d'un logement | Exonérée | Oui | Non | Non |
| Location meublée d'un logement (LMNP classique) | Exonérée | Oui | Non | Non |
| Meublé avec au moins trois services para-hôteliers | De plein droit | Oui | Oui | Oui |
| Local professionnel nu, sans option | Exonérée | Oui | Non | Non |
| Local professionnel nu, avec option pour la TVA | Sur option | Oui | Oui | Oui |
| Local professionnel aménagé | De plein droit | Oui | Oui | Oui |
| Parking non rattaché à un logement | De plein droit | Oui | Oui | Oui |
Les services para-hôteliers sont le petit déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture du linge et l'accueil de la clientèle. Il en faut au moins trois pour que la location soit soumise à la TVA.
Quand l'émission s'applique, tout dépend du locataire. Une entreprise assujettie établie en France reçoit une facture électronique. Un particulier ou une entreprise étrangère donne lieu à un e-reporting des données de la transaction. Dans les deux cas, l'encaissement des loyers est aussi déclaré (e-reporting de paiement), sauf option pour la TVA sur les débits.
Le LMNP en résidence de services est-il un cas à part ?
Oui. Le propriétaire qui loue son lot à l'exploitant d'une résidence de tourisme, d'affaires ou pour étudiants est soumis à la TVA sur ses loyers, dès lors que la résidence fournit les services para-hôteliers. Son locataire est une entreprise assujettie établie en France. Il devra donc lui adresser des factures électroniques, au plus tard à partir du 1er septembre 2027.
Dans la plupart des baux commerciaux de résidence, c'est l'exploitant qui établit les factures au nom du propriétaire. Ce mécanisme s'appelle l'autofacturation. Il faut vérifier auprès de lui qu'il le maintiendra au format électronique et que vous en recevrez une copie sur votre plateforme.
Qui n'est pas concerné ?
Deux situations restent hors de la réforme.
La SCI qui ne loue pas. Une SCI dont l'objet est de mettre gratuitement un bien à disposition de ses associés n'est pas assujettie. C'est le cas typique de la SCI familiale qui conserve la résidence de la famille. Elle n'a aucune démarche à faire.
Le propriétaire qui loue un logement nu en direct. Sans société, il déclare des revenus fonciers. L'administration présume qu'un propriétaire qui loue son bien agit en simple gestionnaire de son patrimoine : elle ne le traite pas d'office comme un assujetti. Or la réforme ne vise que les échanges entre assujettis. En principe, il n'a donc aucune démarche à faire.
Comment choisir sa plateforme agréée quand on est bailleur ?
En partant de votre volume. Un bailleur reçoit quelques dizaines de factures par an. Une plateforme pensée pour une entreprise qui en émet des milliers n'a pas de sens.
Quatre points à vérifier :
- La réception seule suffit si vos loyers sont exonérés. Plusieurs plateformes la proposent sans surcoût.
- Un seul raccordement par numéro SIREN. Un loueur en meublé a un SIREN pour l'ensemble de ses biens, donc une seule plateforme. Chaque SCI a le sien, donc son propre raccordement.
- Le lien avec votre comptabilité. Une plateforme qui transmet les factures à votre comptable évite de les télécharger et de les renvoyer une par une.
- L'émission et l'e-reporting ne comptent que si vous êtes soumis à la TVA. Dans ce cas, vérifiez que la plateforme sait produire les factures au format normé et déclarer vos encaissements.
Vérifiez aussi ce que vous avez déjà. Votre banque, votre logiciel de gestion locative ou votre cabinet vous raccordent peut-être déjà à une plateforme. La liste officielle est publiée sur impots.gouv.fr. Les grandes familles d'offres sont comparées dans l'article choisir sa plateforme agréée.
Pourquoi relier la plateforme à sa comptabilité ?
Parce que les factures qui arrivent sur la plateforme sont celles qui font baisser votre impôt. Une facture de cuisine équipée, de canapé ou de rénovation de salle de bains devient un amortissement en LMNP au réel. Dans une SCI, elle devient une charge déductible ou un élément du prix de revient du bien.
Quand la plateforme alimente directement la comptabilité, aucune facture ne se perd entre le mail du fournisseur et la liasse de mai. Les justificatifs sont classés au même endroit, ce qui compte en cas de contrôle. Ils comptent aussi à la revente : depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans la plus-value, et il faut pouvoir en justifier chaque ligne.
Les formules du cabinet pour les loueurs en meublé et les SCI incluent la réception des factures sur une plateforme agréée. La plateforme est choisie avec vous au premier rendez-vous, selon vos biens et vos outils. Les prix figurent sur la page honoraires : 39 € HT par mois en LMNP au réel, 59 € HT pour une SCI à l'IR, 129 € HT pour une SCI à l'IS. L'accompagnement des investisseurs est présenté sur la page LMNP, SCI et particuliers.
Questions fréquentes
Un LMNP doit-il avoir une plateforme agréée ?
Oui, pour recevoir ses factures fournisseurs depuis le 1er septembre 2026. Le loueur en meublé est assujetti à la TVA, même si ses loyers sont exonérés. Il n'a pas à émettre de factures électroniques pour ses loyers d'habitation.
Une SCI à l'IR est-elle concernée par la facture électronique ?
Oui si elle loue. Le tableau de l'administration retient l'obligation de réception pour toute SCI qui loue, y compris en habitation. Une SCI qui prête gratuitement un bien à ses associés n'est pas concernée.
Faut-il émettre des quittances de loyer électroniques ?
Non pour un logement loué nu ou meublé. Ces loyers sont exonérés de TVA et ne donnent lieu ni à facture électronique ni à e-reporting. Seuls les loyers soumis à la TVA passent par la plateforme.
Quand un bailleur soumis à la TVA doit-il émettre des factures électroniques ?
Au plus tard le 1er septembre 2027 pour une PME ou une micro-entreprise, ce qui couvre presque tous les bailleurs. Les grandes entreprises et les ETI émettent depuis le 1er septembre 2026.
J'ai plusieurs biens en LMNP, me faut-il plusieurs plateformes ?
Non. Un loueur en meublé a un seul numéro SIREN pour l'ensemble de ses biens, donc un seul raccordement. Chaque SCI, en revanche, a son propre SIREN et son propre raccordement.
Sources
- Facturation électronique : je suis une société civile immobilière (SCI), fiche DGFiP, impots.gouv.fr (version janvier 2026)
- Impacts de la facturation électronique pour les LMNP et LMP, fiche de l'Ordre des experts-comptables, France Num
- Je passe à la facturation électronique, impots.gouv.fr
- La liste officielle des plateformes agréées, impots.gouv.fr
- Article 289 bis du code général des impôts : facturation électronique entre assujettis, Légifrance
- Article 261 D du code général des impôts : locations exonérées de TVA, Légifrance
Vous ne savez pas si vos biens vous obligent à émettre, ou quelle plateforme retenir ? Réservons un premier échange pour faire le point sur votre situation, ou consultez les formules LMNP et SCI sur la page honoraires.
