En bref
- Le micro-foncier s'applique de plein droit si les loyers bruts de location nue du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 € sur l'année (article 32 du CGI, règle inchangée en 2026).
- L'administration retire automatiquement un abattement de 30 %. Aucune charge réelle n'est déductible.
- Les loyers se déclarent bruts en case 4BE de la déclaration 2042. Aucune annexe 2044 n'est à remplir.
- Le régime réel devient intéressant quand les charges dépassent 30 % des loyers. L'option vaut trois ans.
Vous louez un logement vide et vos loyers restent modestes ? Le micro-foncier est alors votre régime par défaut. Il simplifie la déclaration. Il peut aussi vous coûter cher si vous remboursez un emprunt ou si vous faites des travaux. Cet article reprend les règles applicables aux loyers 2026, déclarés au printemps 2027.
Qu'est-ce que le régime micro-foncier ?
C'est le régime simplifié d'imposition des revenus fonciers, prévu à l'article 32 du code général des impôts. Il concerne les loyers d'une location nue, c'est-à-dire d'un logement loué sans meubles.
Le principe tient en une ligne. Vous déclarez vos loyers bruts. L'administration applique un abattement de 30 %, censé couvrir toutes vos charges. Le solde, soit 70 % des loyers, est ajouté à vos autres revenus et soumis au barème de l'impôt.
Ce revenu supporte aussi les prélèvements sociaux. Leur taux reste de 17,2 % pour les revenus fonciers, selon Service-Public (fiche vérifiée le 30 juin 2026). La hausse de la CSG votée pour 2026, qui porte le total à 18,6 %, vise d'autres revenus du patrimoine, dont la location meublée.
Quel est le plafond du micro-foncier en 2026 ?
Le plafond est de 15 000 € de revenus fonciers bruts par an. Il n'a pas bougé avec la loi de finances pour 2026. Il n'est pas indexé sur l'inflation.
Trois règles encadrent ce plafond.
Il s'apprécie au niveau du foyer fiscal. Les loyers de tous les biens loués nus par les membres du foyer s'additionnent. Deux appartements à 650 € par mois donnent 15 600 € par an : le foyer sort du micro-foncier.
Il compte les loyers bruts. Ce sont les loyers encaissés, hors charges locatives remboursées par le locataire. Les subventions et indemnités qui financent des charges déductibles s'y ajoutent. Si vous êtes redevable de la TVA sur la location, le plafond se calcule hors TVA.
Il ne se proratise pas. Un logement loué six mois seulement n'est pas ramené sur douze mois. Seul compte le montant réellement encaissé dans l'année.
Les parts de SCI à l'impôt sur le revenu entrent aussi dans le calcul. Votre quote-part des loyers bruts de la société s'ajoute à vos loyers en direct, à proportion de vos droits. Le BOFiP donne l'exemple d'un bailleur qui encaisse 10 000 € en direct et 7 000 € via une SCI : il dépasse le plafond, même si la SCI dégage un revenu net faible. Le fonctionnement d'une SCI à l'IR est détaillé dans l'article sur la comptabilité d'une SCI.
Vos loyers de location meublée ne comptent pas. Ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et suivent leur propre régime, le micro-BIC.
Comment calculer l'impôt au micro-foncier ?
Le revenu imposable est égal à 70 % des loyers bruts. L'impôt dépend ensuite de votre taux marginal d'imposition (TMI), auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux.
Prenons un studio loué 800 € par mois toute l'année 2026, par un foyer dont le taux marginal est de 30 %.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Loyers bruts 2026 | 9 600 € |
| Abattement de 30 % | − 2 880 € |
| Revenu foncier imposable | 6 720 € |
| Impôt sur le revenu à 30 % | 2 016 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 1 155,84 € |
| Coût fiscal total | 3 171,84 € |
Ce calcul suppose que tout le revenu foncier tombe dans la tranche à 30 %. Pour connaître votre taux marginal, le simulateur d'impôt sur le revenu et de TMI donne le chiffre en quelques secondes.
Qui est exclu du micro-foncier ?
Le régime est fermé dans deux cas : le dépassement du plafond, et la détention de certains biens ou de certaines parts.
Les exclusions de l'article 32 visent surtout les dispositifs fiscaux qui supposent une déduction au réel. Le micro-foncier est exclu si un membre du foyer détient :
- un monument historique ou assimilé donné en location ;
- un logement pour lequel il demande une déduction au titre de l'amortissement (anciens dispositifs Périssol, Besson, Robien, Borloo neuf) ;
- un logement conventionné avec l'Anah pour lequel il demande une déduction spécifique (Borloo ancien, Cosse) ou la réduction d'impôt Loc'Avantages ;
- uniquement des parts de SCI à l'IR ou de fonds de placement immobilier, sans aucun logement loué nu en direct.
La loi de finances pour 2026 a ajouté un cas. Elle a créé une déduction au titre de l'amortissement pour certains logements neufs ou lourdement réhabilités, situés dans un immeuble collectif et acquis jusqu'au 31 décembre 2028. Ce dispositif, souvent appelé statut du bailleur privé, ne fonctionne qu'au réel. Le demander fait sortir tout le foyer du micro-foncier.
Les réductions d'impôt Pinel, Denormandie et Malraux restent compatibles avec le micro-foncier, selon le BOFiP.
Un dernier point se lit souvent de travers. Si vous dépassez 15 000 €, le réel s'impose dès l'année du dépassement. Le micro-BIC des meublés laisse une année de tolérance. Le micro-foncier n'en laisse aucune.
Comment déclarer ses loyers au micro-foncier ?
Les loyers bruts se reportent en case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042. Vous indiquez le montant avant abattement. L'administration calcule elle-même les 30 %.
Ne déclarez jamais un montant net de charges. Les charges seraient alors déduites deux fois, et la déclaration serait inexacte.
Pour une quote-part de SCI à l'IR, vous reportez votre part des loyers bruts de la société dans la même case, et non le résultat net qu'elle vous communique.
La déclaration des revenus 2026 se fera au printemps 2027, selon le calendrier que publiera l'administration fiscale. L'impôt correspondant est ensuite prélevé par acomptes mensuels ou trimestriels, comme le rappelle Service-Public.
Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?
Le réel est plus avantageux dès que vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers. En dessous, le micro-foncier gagne, et il vous épargne la déclaration annexe.
Au réel, vous déduisez vos charges effectives : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, travaux d'entretien et de réparation. Vous remplissez pour cela la déclaration 2044.
Reprenons le studio à 9 600 € de loyers, cette fois avec un crédit en cours.
| Charges réelles 2026 | Montant |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | 3 000 € |
| Taxe foncière | 1 200 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 600 € |
| Assurance propriétaire non occupant | 200 € |
| Petits travaux de réparation | 1 000 € |
| Total | 6 000 € |
Le revenu imposable tombe à 3 600 € au lieu de 6 720 €. À 30 % de TMI, l'impôt et les prélèvements sociaux passent à 1 699,20 €. L'économie atteint 1 472,64 € sur l'année.
Le réel ouvre aussi le déficit foncier. Si les charges hors intérêts dépassent les loyers, l'excédent s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cette limite monte jusqu'à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2027 (article 156 du CGI). Le surplus et les intérêts d'emprunt se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Au micro-foncier, aucun déficit n'est possible.
Un contrôle s'impose avant une année de gros travaux. Les dépenses payées en 2026 ne se déduisent que si vous êtes au réel pour 2026.
Dernier élément de comparaison : la location meublée. En micro-BIC longue durée, l'abattement est de 50 % sur un plafond de 83 600 €, et le réel permet d'amortir le bien. Les prélèvements sociaux y sont en revanche de 18,6 %. Les deux régimes du meublé sont comparés dans l'article micro-BIC ou réel en location meublée.
Comment opter pour le régime réel ?
L'option résulte du simple dépôt de la déclaration 2044 dans le délai de la déclaration de revenus. Aucun courrier n'est nécessaire.
Elle engage le foyer pour trois ans. Elle est irrévocable pendant cette période et s'applique à tous les biens loués nus du foyer. Pour être au réel sur vos loyers 2026, l'option se prend au printemps 2027, avec la déclaration des revenus 2026.
Au terme des trois ans, deux situations se présentent.
- Vous continuez à déposer une 2044 : l'option devient annuelle.
- Vous revenez au micro-foncier : c'est possible de plein droit, si vous restez sous le plafond et hors exclusions.
Au réel, gardez les justificatifs de chaque charge déduite. L'administration peut les demander. Une facture de travaux doit permettre de distinguer l'entretien, déductible, de l'agrandissement, qui ne l'est pas.
Le micro-foncier va-t-il changer en 2027 ?
Rien n'est acquis à ce jour. Les règles décrites ici s'appliquent aux loyers 2026.
Pendant l'examen du projet de loi de finances pour 2027, les députés ont adopté fin octobre un amendement qui portait le plafond du micro-foncier à 30 000 € et l'abattement à 50 %. Le même texte ramenait l'abattement du micro-BIC des meublés à 30 %. Le 4 novembre 2026, l'Assemblée nationale a rejeté la première partie du projet de loi de finances. Les amendements adoptés par les députés sont donc tombés.
Le Sénat examine désormais le texte initial du Gouvernement, qui ne touchait pas au micro-foncier. Des sénateurs peuvent redéposer la mesure. Cet article sera mis à jour quand la loi de finances pour 2027 sera promulguée.
En attendant, un bailleur qui hésite entre le micro et le réel pour 2027 a intérêt à chiffrer les deux régimes avec les règles en vigueur. Un relèvement de l'abattement changerait le seuil de bascule, sans supprimer l'intérêt du réel pour les biens financés à crédit ou en travaux.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du micro-foncier en 2026 ?
15 000 € de loyers bruts par an pour l'ensemble du foyer fiscal, quote-part de SCI à l'IR comprise. Le plafond est apprécié sans prorata pour une location de moins de douze mois.
Quel est l'abattement du micro-foncier ?
30 % des loyers bruts, appliqué automatiquement par l'administration. Il remplace toutes les charges : aucune dépense réelle ne peut être déduite en plus.
Dans quelle case déclarer le micro-foncier ?
En case 4BE de la déclaration 2042, pour le montant brut des loyers, avant abattement. Aucune déclaration 2044 n'est à déposer.
Peut-on cumuler micro-foncier et location meublée ?
Oui. Les loyers nus relèvent des revenus fonciers, les loyers meublés des BIC. Chaque catégorie a son propre régime et son propre plafond.
Peut-on revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ?
Oui, après la période de trois ans. Le retour est de plein droit si les loyers restent sous 15 000 € et qu'aucune exclusion ne s'applique.
Sources
- Code général des impôts, article 32, Légifrance
- Code général des impôts, article 156, Légifrance
- Revenus fonciers, régime micro-foncier, BOI-RFPI-DECLA-10, BOFiP
- Service-Public, revenus locatifs d'une location non meublée (F1991)
- Service-Public, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placement (F2329)
- Impots.gouv.fr, location vide de meubles
