Depuis la réforme de 2025, vendre un bien loué en meublé non professionnel coûte plus cher : les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, comme expliqué dans Revente d'un bien en LMNP : la réintégration des amortissements. Ce durcissement a remis en lumière une autre voie, souvent négligée dans les réflexions patrimoniales : la transmission. Donner le bien de son vivant, ou le laisser dans sa succession, obéit à des règles très différentes de la vente, et nettement plus favorables sur le terrain de la plus-value.
Une transmission ne déclenche pas de plus-value
L'impôt sur la plus-value immobilière vise les cessions à titre onéreux : les ventes, les échanges, les apports. Une donation ou une succession n'en fait pas partie. Transmettre un bien LMNP à un enfant ne génère donc aucune plus-value imposable, quel que soit le montant des amortissements déduits pendant la location : la réintégration instaurée par la réforme de 2025 concerne les ventes, pas les transmissions à titre gratuit.
L'effet va plus loin. Pour le bénéficiaire, le prix d'acquisition retenu en cas de revente ultérieure est la valeur déclarée lors de la donation ou de la succession. La plus-value accumulée par le donateur est définitivement effacée : si l'enfant revend un jour, sa propre plus-value se calcule uniquement depuis la valeur de transmission.
Ce qu'une transmission coûte : les droits de mutation
La contrepartie, ce sont les droits de donation ou de succession, calculés sur la valeur vénale du bien au jour de la transmission, après abattement selon le lien de parenté.
| Bénéficiaire | Abattement |
|---|---|
| Enfant (par parent) | 100 000 € |
| Petit-enfant (donation) | 31 865 € |
| Époux ou partenaire de Pacs (donation) | 80 724 € |
Ces abattements se reconstituent tous les quinze ans : un couple peut ainsi transmettre à chaque enfant 200 000 € en franchise de droits, puis recommencer quinze ans plus tard. Au-delà, un barème progressif s'applique. C'est cette mécanique qui récompense l'anticipation : plus la transmission commence tôt, plus elle passe par les abattements.
Le repreneur repart à neuf
Si le bénéficiaire poursuit la location meublée, il devient loueur en meublé à son tour : immatriculation, choix entre micro-BIC et régime réel, comme le détaille Location meublée : micro-BIC ou réel ?
Au régime réel, le bien entre dans sa comptabilité pour sa valeur au jour de la transmission, et c'est sur cette valeur que repart l'amortissement. Les amortissements pratiqués par le donateur ne suivent pas le bien : le compteur repart de zéro, sur une base souvent plus élevée que celle d'origine. Un bien déjà largement amorti par les parents peut ainsi redevenir, entre les mains de l'enfant, une source de charges déductibles pour de longues années.
Les pièges à éviter
La donation suivie d'une vente rapprochée. Donner le bien puis le faire vendre par le bénéficiaire efface la plus-value, et le procédé est admis tant que la donation est réelle. Mais si le prix de vente revient en pratique au donateur, l'administration peut requalifier l'opération en abus de droit. Le bénéficiaire doit être le vrai propriétaire, du bien comme du prix.
La sous-évaluation du bien. Minorer la valeur déclarée réduit les droits de mutation, mais elle se paie deux fois : l'administration peut redresser les droits, et la base amortissable comme le prix d'acquisition futur du bénéficiaire s'en trouvent diminués d'autant. L'évaluation doit être sérieuse et documentée.
L'indivision subie. Transmettre un bien unique à plusieurs enfants crée une indivision, avec des projets parfois divergents : l'un veut vendre, l'autre veut louer. Une donation-partage ou un démembrement préparé avec votre notaire évite bien des blocages.
Vendre ou transmettre : un arbitrage qui se chiffre
Depuis la réforme de 2025, la comparaison entre vendre le bien (plus-value avec amortissements réintégrés) et le transmettre (droits de mutation après abattements) donne des résultats parfois contre-intuitifs, surtout pour les biens détenus depuis longtemps et fortement amortis. L'arbitrage dépend de la valeur du bien, des abattements disponibles, de la durée de détention et de vos objectifs familiaux.
Le cabinet chiffre les deux scénarios sur vos données réelles, en lien avec votre notaire pour la mise en œuvre.
Sources
- Impôt sur le revenu — Plus-value immobilière, Service-Public
- Droits de donation : abattements selon le lien de parenté, Service-Public
Vous détenez un bien en LMNP et vous hésitez entre le vendre et le transmettre ? Prenez rendez-vous : la comparaison se fait sur vos chiffres, abattements et amortissements compris.
