Simulateur plus-value immobilière : calculez l'impôt à la revente 2026

1.La plus-value immobilière : règles et chiffres 2026

La plus-value immobilière est le gain réalisé à la vente d'un bien détenu dans le patrimoine privé. Le régime, fixé aux articles 150 U à 150 VH du code général des impôts, s'applique aux personnes physiques et aux sociétés civiles immobilières soumises à l'impôt sur le revenu, dont les associés sont imposés à leur place.

Il couvre les immeubles bâtis et non bâtis, les droits qui s'y rattachent (usufruit, nue-propriété, indivision) et les parts de sociétés à prépondérance immobilière. Seules les cessions à titre onéreux sont concernées : une vente, un échange, un apport en société. Une donation ou une succession ne déclenche aucune plus-value. Le bénéficiaire repart avec, comme prix d'acquisition, la valeur retenue pour les droits de mutation, et la durée de détention court depuis la transmission.

• Taux : 19 % d'impôt sur le revenu (article 200 B), quelle que soit la tranche marginale du vendeur, et 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %).
• Prix d'achat corrigé : majoré des frais d'acquisition, réels ou forfait de 7,5 %, et des travaux, sur factures ou forfait de 15 % pour un immeuble bâti vendu plus de cinq ans après l'achat.
• Abattements pour durée de détention : à partir de la 6e année pleine, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
• Taxe sur les plus-values élevées : de 2 à 6 % lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 € par vendeur.
• Meublé au régime réel : les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition pour toute vente signée depuis le 15 février 2025, hors résidences services.

Les ventes exonérées

La plus fréquente est la résidence principale, exonérée sans condition de durée ni de montant, avec ses dépendances immédiates vendues en même temps. Les autres exonérations sont plus étroites.

• Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €, apprécié en pleine propriété et par quote-part en cas d'indivision. Utile pour une cave, un parking ou une parcelle isolée.
• Première vente d'un logement autre que la résidence principale, si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et réemploie le prix dans les vingt-quatre mois pour acheter ou construire son habitation principale. L'exonération porte sur la fraction du prix réemployée.
• Retraités et titulaires d'une carte mobilité inclusion invalidité dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas la limite de l'article 1417 du code général des impôts, et non redevables de l'impôt sur la fortune immobilière cette année-là.
• Trente années pleines de détention, par le jeu des abattements.
• Ventes à un bailleur social ou à une collectivité en vue de construire des logements sociaux, jusqu'au 31 décembre 2027, au prorata de la surface de logements sociaux prévue.
• Expropriation avec réemploi intégral de l'indemnité dans les douze mois.

2.Comment calculer l'impôt sur une plus-value immobilière ?

Le calcul suit l'ordre de la déclaration 2048-IMM que remplit le notaire.

Le prix de vente et le prix d'achat corrigés

Le prix de vente est celui de l'acte, diminué des frais que le vendeur supporte et justifie : commission d'agence à sa charge, diagnostics obligatoires, honoraires d'architecte pour un permis, frais de mainlevée d'hypothèque, indemnité d'éviction versée à un locataire. La liste est fermée, fixée par l'article 41 duovicies H de l'annexe III au code général des impôts.

Le prix d'achat est celui de l'acte d'acquisition, ou la valeur déclarée si le bien a été reçu gratuitement. Il se majore des frais d'acquisition, pour leur montant réel (droits d'enregistrement, émoluments du notaire, commission d'agence payée par l'acheteur) ou par le forfait de 7,5 %. Le forfait n'existe que pour un bien acheté. Pour un bien hérité ou donné, seuls les frais et droits réellement payés s'ajoutent.

Il se majore ensuite des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, exécutés par une entreprise et non déjà déduits des revenus fonciers, sur factures. Pour un immeuble bâti vendu plus de cinq ans après son achat, le forfait de 15 % du prix d'achat remplace les factures, même sans travaux. C'est l'un ou l'autre, jamais les deux. Le choix se fait poste par poste : forfait pour les frais et factures pour les travaux, ou l'inverse.

Pour un logement loué en meublé au régime réel, une troisième correction s'applique depuis la loi de finances pour 2025. Les amortissements déduits pendant la location, y compris ceux pratiqués avant 2025, viennent minorer le prix d'acquisition, comme le prévoit l'article 150 VB du code général des impôts. La différence entre les deux prix corrigés donne la plus-value brute.

Les abattements, les taux et la surtaxe

Deux abattements distincts s'appliquent alors selon le nombre d'années pleines de détention, l'un pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux. Chaque base est taxée à son taux, 19 % et 17,2 %. Si la base à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 € par vendeur, la taxe sur les plus-values élevées s'ajoute, avec le lissage prévu par la loi à l'entrée de chaque tranche.

Exemples chiffrés

Trois cas, calculés par le moteur du simulateur avec les règles 2026.

3.Faut-il attendre pour vendre ?

Trois caps changent le résultat. Cinq ans ouvrent le forfait travaux de 15 % et la première année d'abattement. Vingt-deux ans effacent l'impôt sur le revenu. Trente ans effacent tout.

Le tableau reprend l'exemple 1, résidence secondaire achetée 200 000 € et revendue 300 000 € par un seul vendeur avec les forfaits, en faisant varier la seule durée de détention.

À quelques mois d'un cap, l'acheteur accepte souvent de décaler la signature, ou de signer une promesse dont la réitération tombe après la date anniversaire. Entre 22 et 30 ans, l'attente ne joue plus que sur les prélèvements sociaux, dont la base fond de 9 % par an.

4.Abattements et surtaxe : les grilles 2026

Années pleines écoulées entre l'acte d'achat et l'acte de vente. Impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e. Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, 9 % par an de la 23e à la 30e.

Après 22 ans, l'impôt sur le revenu disparaît mais les prélèvements sociaux restent dus sur 72 % de la plus-value, puis sur une base qui fond de 9 points par an jusqu'à zéro à la trentième année.

La taxe sur les plus-values élevées est due par vendeur dès que la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, au barème de l'article 1609 nonies G. Le taux s'applique à la totalité de la plus-value, et une décote lisse l'entrée dans chaque tranche : passer de 60 000 à 60 001 € ne fait pas bondir la taxe. Les terrains à bâtir y échappent.

5.Calculer avec le simulateur

Les entrées reprennent les lignes de la déclaration 2048-IMM.

• La nature du bien : résidence secondaire, logement loué nu, logement loué meublé au réel, résidence principale. Elle déclenche l'exonération ou la réintégration des amortissements.
• Le prix et la date d'achat, ceux de l'acte, hors frais. Pour un bien reçu par donation ou succession, la valeur déclarée à cette occasion.
• Le prix et la date de vente, ceux de l'acte définitif.
• Les frais d'acquisition, au forfait de 7,5 % ou pour leur montant réel.
• Les travaux : aucun, forfait de 15 %, ou factures d'entreprises non déjà déduites de vos revenus locatifs.
• Les frais de vente à votre charge : commission d'agence payée par le vendeur, diagnostics, mainlevée d'hypothèque.
• Le nombre de vendeurs, un ou deux, pour le seuil de la taxe sur les plus-values élevées.
• Les amortissements déduits, pour un meublé au réel : le cumul figurant dans vos liasses. Au micro-BIC, zéro.

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• L'imposition totale est ce que le notaire prélèvera sur le prix le jour de la signature. Le net vendeur affiché n'intègre pas le remboursement d'un prêt en cours, qui passe aussi par le notaire.
• Les deux abattements ne sont pas égaux : entre 22 et 30 ans, l'impôt sur le revenu a disparu mais les prélèvements sociaux subsistent, sur une base qui fond de 9 % par an.
• Le forfait travaux de 15 % vaut même sans travaux, mais seulement après cinq ans. Juste avant ce cap, quelques mois d'attente peuvent réduire la plus-value brute de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
• La surtaxe se déclenche sur la base à l'impôt sur le revenu, par vendeur. À plus-value égale, un couple marié qui vend un bien commun la paie moins souvent qu'un vendeur seul.
• Pour un meublé au réel, la ligne « amortissements réintégrés » explique l'écart avec le calcul d'avant 2025 : l'économie d'impôt réalisée pendant la location se rattrape en partie à la sortie, et l'arbitrage se fait sur l'ensemble de la durée.
• Le tableau « et si vous vendiez plus tard ? » rejoue le même calcul à prix constant, un, deux et cinq ans plus tard, puis aux caps de 22 et 30 ans.

6.Déclaration, pièces à réunir et points de vigilance

La plus-value immobilière ne passe pas par la déclaration de revenus.

• Le notaire déclare et paie. Il établit la déclaration n° 2048-IMM à partir des pièces remises par le vendeur, calcule l'impôt, les prélèvements sociaux et la taxe éventuelle, et les prélève sur le prix avant de verser le solde. Rien à régler l'année suivante.
• Un report sur la déclaration annuelle, pour le seul calcul du revenu fiscal de référence. Ce report peut avoir des effets indirects : perte d'un taux réduit de CSG sur une pension, franchissement d'un seuil d'exonération de taxe foncière ou de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
• Aucune déclaration si la vente est exonérée. L'acte mentionne simplement le motif.
• Une moins-value ne se récupère pas. Elle ne s'impute ni sur une autre plus-value immobilière ni sur le revenu global, sauf la vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions.

Les pièces à réunir avant la signature

• L'acte d'achat ou la déclaration de succession.
• Le relevé de frais du notaire de l'époque, si les frais réels dépassent le forfait.
• Les factures de travaux d'entreprises, avec les preuves de paiement.
• Le mandat de l'agence, si la commission est à votre charge.
• Pour un meublé au réel, le tableau des amortissements pratiqués depuis le début de la location.

7.Quand le régime des particuliers cesse-t-il de s'appliquer ?

Le simulateur applique le régime des plus-values immobilières des particuliers. Plusieurs situations en sortent, ou le rendent inutile.

• Le loueur en meublé professionnel. Il relève des plus-values professionnelles, avec leurs propres règles et leurs propres exonérations. Le passage de LMNP à LMP change donc le calcul à la revente.
• Le marchand de biens, imposé selon les règles des bénéfices professionnels.
• Le meublé en résidence services (étudiants, seniors, EHPAD), dispensé de la réintégration des amortissements tant que les conditions du dispositif sont respectées. Le mécanisme est détaillé dans revente en LMNP : la réintégration des amortissements.
• La transmission plutôt que la vente. Donner le bien à ses enfants, qui le vendent ensuite, efface la plus-value latente au prix des droits de donation. L'opération suppose une donation réelle et un prix qui reste chez le donataire. Elle est détaillée, avec ses pièges, dans transmettre un bien en LMNP.
• La vente par une SCI ou après un démembrement, et les exonérations sous conditions, s'étudient sur pièces.

Pour un meublé, le choix du régime en amont pèse autant que la sortie. Il est traité dans location meublée : micro-BIC ou réel en 2026. Le cabinet accompagne les particuliers et investisseurs avant la mise en vente. Pour un calcul sur votre acte, le plus simple reste de prendre contact.

8.Questions fréquentes