En bref
- La plus-value nette est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Le notaire calcule et prélève le tout le jour de la vente.
- Le prix d'achat se majore de 7,5 % de frais et, après cinq ans, de 15 % de travaux forfaitaires, sans aucun justificatif. Les montants réels restent possibles s'ils sont plus élevés.
- Les abattements pour durée de détention commencent à la sixième année et effacent l'impôt sur le revenu après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans.
- Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable par vendeur, une taxe de 2 à 6 % s'ajoute. La résidence principale reste exonérée sans condition de durée.
- Pour un logement loué en meublé au régime réel, les amortissements déduits depuis le début de la location se retranchent du prix d'achat pour toute vente signée depuis le 15 février 2025.
La plus-value immobilière a une particularité que peu de contribuables mesurent avant la première vente : elle ne passe pas par la déclaration de revenus. Le notaire la calcule, la déclare et la prélève sur le prix, et le vendeur découvre le montant dans le décompte de l'étude, parfois quelques jours avant la signature. D'où l'intérêt de faire le calcul soi-même en amont, quand il est encore temps d'ajuster la date, de retrouver une facture de travaux ou de vérifier qu'une exonération s'applique.
Qui paie l'impôt sur la plus-value immobilière ?
Toute personne physique qui vend un bien immobilier détenu dans son patrimoine privé, ainsi que les sociétés civiles immobilières soumises à l'impôt sur le revenu, dont les associés sont imposés à leur place. Le régime, fixé aux articles 150 U à 150 VH du code général des impôts, couvre les immeubles bâtis et non bâtis, les droits qui s'y rattachent (usufruit, nue-propriété, indivision) et les parts de sociétés à prépondérance immobilière.
Seules les cessions à titre onéreux sont concernées : une vente, un échange, un apport en société. Une donation ou une succession ne déclenche aucune plus-value ; le bénéficiaire repart avec, comme prix d'acquisition, la valeur retenue pour les droits de mutation. Un vendeur qui a reçu le bien par héritage calcule donc sa plus-value à partir de la valeur déclarée dans la succession, et la durée de détention court depuis le décès.
Les marchands de biens et les loueurs en meublé professionnels relèvent d'autres règles, celles des bénéfices professionnels. Le passage de LMNP à LMP change ainsi du tout au tout le calcul à la revente.
Quels sont les cas d'exonération de plus-value immobilière ?
La plus fréquente est la résidence principale. Le logement que vous habitez effectivement au jour de la vente est exonéré, sans condition de durée ni de montant, avec ses dépendances immédiates vendues en même temps (cave, garage, jardin attenant). L'exonération tient encore si vous avez déménagé avant de vendre, à condition que le bien ait été mis en vente sans délai anormal et qu'il n'ait été ni loué ni prêté entre-temps ; l'administration retient en pratique un délai d'un an dans un marché normal.
Les autres exonérations sont plus étroites, et chacune a ses conditions :
- Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €, apprécié en pleine propriété et par quote-part en cas d'indivision. Utile pour une cave, un parking ou une parcelle isolée.
- Première vente d'un logement autre que la résidence principale, lorsque le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et qu'il réemploie le prix, dans les vingt-quatre mois, à l'achat ou la construction de son habitation principale. L'exonération porte sur la fraction du prix effectivement réemployée.
- Retraités et titulaires d'une carte mobilité inclusion invalidité dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas la limite de l'article 1417 du code général des impôts, et qui n'étaient pas redevables de l'impôt sur la fortune immobilière cette année-là.
- Trente années pleines de détention, par le jeu des abattements décrits plus bas.
- Ventes à un bailleur social ou à une collectivité en vue de construire des logements sociaux, jusqu'au 31 décembre 2027, exonération calculée au prorata de la surface de logements sociaux prévue.
- Expropriation avec réemploi intégral de l'indemnité dans les douze mois.
Un bien reçu par donation et revendu peu après n'est pas exonéré pour autant : la plus-value se calcule sur la valeur de la donation, souvent proche du prix de vente, ce qui la rend faible ou nulle. Le procédé est admis tant que la donation est réelle et que le prix reste entre les mains du donataire.
Comment se calcule la plus-value brute ?
Par différence entre un prix de vente corrigé et un prix d'achat corrigé. Chaque terme a ses règles, toutes favorables au vendeur qui les connaît.
Le prix de vente est celui de l'acte, diminué des frais que le vendeur supporte et justifie : commission d'agence à sa charge, diagnostics obligatoires, honoraires d'architecte pour un permis, frais de mainlevée d'hypothèque, indemnité d'éviction versée à un locataire. La liste est fermée, fixée par l'article 41 duovicies H de l'annexe III au code général des impôts.
Le prix d'achat est celui de l'acte d'acquisition, ou la valeur déclarée si le bien a été reçu gratuitement. Il se majore de deux postes :
- Les frais d'acquisition, pour leur montant réel (droits d'enregistrement, émoluments du notaire, commission d'agence payée par l'acheteur) ou, au choix du vendeur, par un forfait de 7,5 % du prix d'achat. Le forfait n'existe que pour un bien acheté : pour un bien hérité ou donné, seuls les frais et droits réellement payés s'ajoutent.
- Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, exécutés par une entreprise et non déjà déduits des revenus fonciers, sur factures. Pour un immeuble bâti vendu plus de cinq ans après son achat, le vendeur peut préférer un forfait de 15 % du prix d'achat, sans justificatif et même en l'absence de travaux. C'est l'un ou l'autre, jamais les deux.
Pour un logement loué en meublé au régime réel, une troisième correction s'applique depuis la loi de finances pour 2025 : les amortissements déduits pendant la location, y compris ceux pratiqués avant 2025, viennent minorer le prix d'acquisition, ce qui augmente d'autant la plus-value. Les résidences services (étudiants, seniors, EHPAD) en sont dispensées. Le mécanisme et ses conséquences sont détaillés dans Revente LMNP : fiscalité de la plus-value et réintégration des amortissements.
Si le prix d'achat corrigé dépasse le prix de vente, il y a moins-value : rien à payer, mais rien à récupérer non plus. Une moins-value immobilière ne s'impute ni sur une autre plus-value, ni sur le revenu global, sauf le cas très particulier de la vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions.
Comment fonctionne l'abattement de plus-value immobilière pour durée de détention ?
La plus-value brute est réduite d'un abattement qui dépend du nombre d'années pleines écoulées entre l'acte d'achat et l'acte de vente. Deux barèmes coexistent depuis 2013, l'un pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux, et ils n'avancent pas au même rythme.
| Années de détention | Abattement à l'impôt sur le revenu | Abattement aux prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | exonération acquise | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | exonération | exonération |
Après 22 ans, l'impôt sur le revenu disparaît mais les prélèvements sociaux restent dus sur 72 % de la plus-value, puis sur une base qui fond de 9 points par an jusqu'à zéro à la trentième année. La durée se compte en années pleines : un bien acheté le 15 mars 2016 et vendu le 10 mars 2026 n'a que neuf ans de détention, et une signature décalée de cinq jours lui en donne dix.
Quel est le taux d'imposition de la plus-value immobilière ?
Sur la base après abattement, l'impôt sur le revenu est dû au taux forfaitaire de 19 % (article 200 B du code général des impôts), quelle que soit la tranche marginale du vendeur. Les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 % : la CSG est maintenue à 9,2 % sur les plus-values immobilières, alors qu'elle est passée à 10,6 % sur les autres revenus du patrimoine depuis 2026, à quoi s'ajoutent 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité.
Une taxe sur les plus-values élevées s'ajoute lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Son barème, fixé à l'article 1609 nonies G, va de 2 % à 6 % du montant total de la plus-value, avec une décote qui lisse l'entrée dans chaque tranche : à 55 000 €, la taxe est de 850 €, à 100 000 € de 2 000 €, à 200 000 € de 8 000 €. Le seuil s'apprécie par vendeur : un couple marié qui vend un bien commun compare 50 000 € à la moitié de la plus-value, ce qu'admet expressément la doctrine administrative. Les terrains à bâtir échappent à cette taxe.
Un exemple chiffré, en location nue puis en meublé
Un appartement acheté 200 000 € en juin 2014, revendu 300 000 € en septembre 2026 par un seul propriétaire, sans facture de travaux conservée.
| Location nue | Location meublée au réel, 40 000 € d'amortissements déduits | |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 200 000 € | 200 000 € |
| Frais d'acquisition forfaitaires (7,5 %) | 15 000 € | 15 000 € |
| Travaux forfaitaires (15 %) | 30 000 € | 30 000 € |
| Amortissements réintégrés | 0 € | − 40 000 € |
| Prix d'acquisition corrigé | 245 000 € | 205 000 € |
| Plus-value brute | 55 000 € | 95 000 € |
| Durée de détention | 12 ans | 12 ans |
| Abattement impôt sur le revenu (42 %) | base 31 900 € | base 55 100 € |
| Impôt sur le revenu à 19 % | 6 061 € | 10 469 € |
| Abattement prélèvements sociaux (11,55 %) | base 48 648 € | base 84 028 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 8 367 € | 14 453 € |
| Taxe sur les plus-values élevées | 0 € | 857 € |
| Total prélevé par le notaire | 14 428 € | 25 779 € |
Sur le même bien, la location meublée au réel coûte 11 350 € de plus à la sortie. Rapporté aux 40 000 € d'amortissements qui ont réduit l'impôt sur les loyers pendant douze ans, souvent à un taux marginal de 30 % majoré des prélèvements sociaux, le régime réel reste gagnant sur l'ensemble de la période. Mais l'écart montre pourquoi la revente se prépare, et pourquoi la date compte : vendu dix ans plus tard, le même appartement meublé n'aurait plus supporté que les prélèvements sociaux sur 72 % de la plus-value.
Faites le calcul sur votre vente
Le simulateur plus-value immobilière reprend ce calcul ligne à ligne sur vos prix, vos dates et vos frais, et affiche ce que changerait une vente un, deux ou cinq ans plus tard. Gratuit, sans inscription.
Qui déclare et qui paie ?
Le notaire. Il établit la déclaration n° 2048-IMM à partir des pièces que lui remet le vendeur, calcule l'impôt, les prélèvements sociaux et la taxe éventuelle, et les prélève sur le prix de vente avant de verser le solde. L'impôt est donc payé le jour de la signature, et le vendeur n'a rien à régler l'année suivante.
Le montant de la plus-value nette imposable est ensuite reporté sur la déclaration annuelle de revenus, dans la rubrique prévue à cet effet, uniquement pour le calcul du revenu fiscal de référence. Ce report peut avoir des effets indirects l'année suivante : perte d'un taux réduit de CSG sur une pension, franchissement d'un seuil d'exonération de taxe foncière ou de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Quand la vente est exonérée, aucune déclaration n'est déposée ; l'acte mentionne simplement le motif.
Les pièces à réunir avant le rendez-vous de signature : l'acte d'achat ou la déclaration de succession, le relevé de frais du notaire de l'époque, les factures de travaux d'entreprises avec les preuves de paiement, le mandat de l'agence si la commission est à votre charge, et, pour un meublé au réel, le tableau des amortissements pratiqués depuis le début de la location.
Comment réduire légalement l'impôt sur la plus-value ?
En jouant sur les paramètres que la loi laisse au vendeur. Quatre points reviennent dans presque tous les dossiers.
La date de signature. Le cap des cinq ans ouvre le forfait travaux de 15 % et la première année d'abattement ; celui des 22 ans efface l'impôt sur le revenu ; celui des 30 ans efface tout. À quelques mois d'un cap, l'acheteur accepte souvent de décaler la signature, ou de signer une promesse dont la réitération tombe après la date anniversaire. Attention : c'est la date de l'acte définitif qui compte, pas celle de la promesse.
Le choix entre forfaits et montants réels. Sur un bien acheté avec des frais élevés, ou lourdement rénové avec des factures d'entreprises, les montants réels dépassent parfois les forfaits. Le calcul se fait poste par poste : forfait pour les frais et factures pour les travaux, ou l'inverse, sont des combinaisons possibles.
Le nombre de vendeurs. Le seuil de 50 000 € de la taxe sur les plus-values élevées s'apprécie par vendeur. Un bien détenu par un couple ou en indivision franchit ce seuil deux fois moins vite qu'un bien détenu seul.
La transmission plutôt que la vente. Donner le bien à ses enfants, qui le vendent ensuite, efface la plus-value latente au prix des droits de donation, souvent couverts par les abattements. L'opération suppose une donation réelle et un prix qui reste chez le donataire ; elle est détaillée, avec ses pièges, dans Transmettre un bien en LMNP : donation, succession.
Le cabinet reconstitue le prix d'acquisition corrigé à partir de vos pièces, chiffre les scénarios de date et de mode de détention, et prépare le dossier remis au notaire. Les particuliers et investisseurs sont accompagnés de la mise en vente jusqu'à la déclaration de revenus qui suit.
Questions fréquentes
Comment calculer une plus-value immobilière ?
Faites la différence entre le prix de vente, diminué des frais supportés par le vendeur, et le prix d'achat, majoré des frais d'acquisition et des travaux. Appliquez ensuite les deux abattements pour durée de détention, l'un pour l'impôt à 19 %, l'autre pour les prélèvements sociaux à 17,2 %. Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value.
Que peut-on déduire de la plus-value immobilière ?
Les frais d'acquisition, réels ou au forfait de 7,5 %, et les travaux réalisés par une entreprise, sur factures ou au forfait de 15 % pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans.
Au bout de combien de temps la plus-value immobilière est-elle exonérée ?
Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, après 30 ans pour les prélèvements sociaux. La durée se compte en années pleines, de l'acte d'achat à l'acte de vente.
Quelle est la taxe sur la plus-value immobilière ?
19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, sur la plus-value après abattements. Une taxe de 2 % à 6 % s'y ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable par vendeur.
Comment déclarer une plus-value immobilière ?
Le notaire s'en charge. Il établit la déclaration n° 2048-IMM et prélève l'impôt sur le prix de vente. Vous reportez ensuite la plus-value nette imposable sur votre déclaration de revenus, pour le calcul du revenu fiscal de référence.
Sources
- Article 150 U du code général des impôts : champ d'application et exonérations, Légifrance
- Article 150 VB du code général des impôts : prix d'acquisition, forfaits de 7,5 % et 15 %, minoration des amortissements, Légifrance
- Article 150 VC du code général des impôts : abattement pour durée de détention, Légifrance
- Article 200 B du code général des impôts : taux de 19 %, Légifrance
- Article 1609 nonies G du code général des impôts : taxe sur les plus-values immobilières élevées, Légifrance
- Article L. 136-7 du code de la sécurité sociale : abattement aux prélèvements sociaux, Légifrance
- Article L. 136-8 du code de la sécurité sociale : taux de CSG de 9,2 % sur les plus-values immobilières, Légifrance
- BOFiP, taxe sur les plus-values immobilières élevées : modalités de détermination et seuil par cédant (BOI-RFPI-TPVIE-20)
- Impôt sur le revenu : plus-value immobilière, Service-Public
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