En bref
- Une SCI à l'IR n'a pas à tenir une comptabilité commerciale. Elle doit en revanche rendre compte de sa gestion chaque année à ses associés et déposer la déclaration 2072.
- Une SCI à l'IS tient une comptabilité complète : bilan, amortissement de l'immeuble, liasse 2065 et ses annexes.
- Pour l'exercice 2025, la 2072 et la liasse IS étaient à télétransmettre au plus tard le 20 mai 2026.
- Une SCI n'a pas à déposer ses comptes au greffe, même à l'IS.
La SCI a une réputation de structure simple. Elle l'est à l'IR, tant que les associés tiennent un minimum de suivi. À l'IS, elle se gère comme une petite société commerciale. Voici ce que chaque régime impose, et ce qu'il coûte de se faire accompagner.
Une SCI à l'IR doit-elle tenir une comptabilité ?
Non, aucun texte n'impose à une SCI à l'IR une comptabilité commerciale avec bilan. Mais elle ne peut pas s'en passer tout à fait, pour deux raisons.
La première est juridique. Le gérant doit, au moins une fois par an, rendre compte de sa gestion aux associés. Ce compte rendu comporte un rapport écrit sur l'activité de l'année, avec les bénéfices réalisés et les pertes subies. C'est l'article 1856 du code civil. Chaque associé peut aussi consulter les livres et documents de la société.
La seconde est fiscale. La déclaration 2072 détaille, immeuble par immeuble, les loyers encaissés et les charges payées. Elle répartit ensuite le résultat entre associés. Il faut donc un suivi fiable des recettes et des dépenses.
En pratique, une comptabilité de trésorerie suffit : un compte bancaire propre à la SCI, et chaque mouvement rattaché à sa pièce. Vérifiez aussi vos statuts. Certains imposent une comptabilité plus complète que la loi.
Quelles déclarations pour une SCI à l'IR ?
Une déclaration pour la société, puis une pour chaque associé.
La déclaration 2072. Elle existe en version simplifiée (2072-S), qui convient à la plupart des SCI, et en version complète (2072-C) pour les situations particulières. Elle se télétransmet obligatoirement. Pour l'exercice 2025, la date limite en ligne était le 20 mai 2026.
La déclaration de chaque associé. Chacun reporte sa quote-part de résultat dans ses revenus fonciers. Au régime réel, cela passe par la déclaration 2044, puis la 2042. Un associé peut rester au micro-foncier s'il détient aussi en direct un logement loué nu, et si l'ensemble de ses loyers ne dépasse pas 15 000 €.
Un déficit foncier s'impute sur le revenu global de l'associé dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Qu'est-ce qui change pour une SCI à l'IS ?
Presque tout. À l'IS, la SCI devient un contribuable à part entière et tient une comptabilité complète, selon le plan comptable général.
- Un bilan et un compte de résultat chaque année, approuvés par les associés.
- L'amortissement de l'immeuble, hors terrain, qui réduit le bénéfice imposable. C'est le principal intérêt de l'IS.
- La liasse 2065 et ses annexes, 2033 au régime simplifié. Pour un exercice clos le 31 décembre 2025, elle était due au 20 mai 2026 en ligne.
- L'impôt sur les sociétés, à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les PME éligibles, puis 25 %. Des acomptes trimestriels s'ajoutent quand l'impôt dépasse 3 000 €.
- Le compte courant d'associé, à suivre avec précision quand les associés ont financé l'achat ou les travaux.
Le revers se voit à deux moments. Les bénéfices distribués sont imposés une seconde fois chez les associés. À la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, donc après amortissements, et sans l'abattement pour durée de détention des particuliers. Le calcul est détaillé dans l'article sur la plus-value immobilière.
Comment une SCI passe-t-elle à l'IS ?
Par option, ou de plein droit selon son activité.
L'option se notifie avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné. Elle peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice qui suit. Passé ce délai, elle devient définitive. C'est l'article 239 du code général des impôts.
Une SCI qui loue en meublé de façon habituelle relève de l'IS de plein droit, car la location meublée est une activité commerciale. Le choix entre les deux régimes, pour une SCI comme pour une société d'exploitation, est traité dans l'article IR ou IS, SARL ou SAS.
Faut-il déposer les comptes d'une SCI au greffe ?
Non. L'obligation de dépôt des comptes vise les sociétés commerciales, comme les SARL et les SAS. La SCI est une société civile et n'y est pas soumise, même quand elle a opté pour l'IS. Ses comptes restent confidentiels.
Ils doivent en revanche être approuvés par les associés, dans le délai prévu par les statuts. Le procès-verbal de l'assemblée se conserve dans le registre de la société.
Quel est le calendrier d'une SCI ?
Les dates ci-dessous valent pour un exercice clos le 31 décembre.
| Échéance | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Mars, juin, septembre, décembre | Acomptes d'IS, le 15 du mois, si l'impôt dépasse 3 000 € | |
| 15 mai | Solde de l'IS | |
| Mai | Déclaration 2072 | Liasse 2065 et annexes |
| Mai ou juin | Revenus fonciers sur la déclaration de chaque associé | Dividendes éventuels sur la déclaration des associés |
| Dans le délai des statuts | Assemblée et compte rendu de gestion | Approbation des comptes annuels |
Les dates exactes de chaque année figurent au calendrier fiscal d'impots.gouv.fr. Pour 2026, la limite en ligne était le 20 mai.
Combien coûte un expert-comptable pour une SCI ?
Le prix dépend d'abord du régime. Une SCI à l'IS demande un bilan, des amortissements et une liasse. Elle coûte donc plus cher qu'une SCI à l'IR.
Au cabinet, les formules sont les suivantes :
| Formule | Prix | Ce qui est inclus |
|---|---|---|
| SCI à l'IR | 59 € HT par mois, soit 708 € par an | Comptabilité, déclaration 2072 et répartition entre associés, assemblée annuelle, revenus fonciers reportés sur votre déclaration |
| SCI à l'IS | 129 € HT par mois, soit 1 548 € par an | Comptabilité complète et amortissements, liasse et IS, assemblée et approbation des comptes, suivi du compte courant d'associé |
Les deux formules comprennent la réception des factures sur une plateforme agréée. La reprise du dossier est offerte avec douze mois d'engagement. Une étude chiffrée, comme le passage de l'IR à l'IS ou une simulation de plus-value, est facturée à part et annoncée avant l'intervention. Le détail figure sur la page honoraires. L'accompagnement des investisseurs est présenté sur la page LMNP, SCI et particuliers.
Faut-il faire soi-même ou déléguer ?
Une SCI à l'IR qui détient un seul bien loué nu, sans travaux, peut se gérer seule. Il faut alors tenir le suivi des recettes et des dépenses, rédiger le compte rendu annuel et remplir la 2072.
L'accompagnement devient utile dès que le dossier se complique. C'est le cas d'une SCI à l'IS, où la liasse et le tableau d'amortissement demandent une vraie technique comptable. C'est aussi le cas de plusieurs associés aux apports différents, de parts démembrées, de travaux importants ou d'une revente en vue. Une erreur de répartition entre associés ou d'amortissement se répète d'une année sur l'autre.
La SCI est-elle concernée par la facturation électronique ?
Oui dès qu'elle loue. Elle doit pouvoir recevoir ses factures fournisseurs au format électronique depuis le 1er septembre 2026. Une SCI qui prête gratuitement un bien à ses associés n'est pas concernée. Les cas où elle doit aussi émettre sont détaillés dans l'article facturation électronique LMNP et SCI.
Questions fréquentes
Une SCI à l'IR doit-elle avoir un expert-comptable ?
Non, la loi ne l'impose pas. Le gérant peut tenir le suivi des recettes et des dépenses et déposer la 2072 lui-même. L'accompagnement devient utile avec plusieurs associés, des travaux ou un passage à l'IS.
Quelle est la date limite de la déclaration 2072 ?
Le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai, avec quinze jours de plus en ligne. La télédéclaration étant obligatoire, la date à retenir pour 2026 était le 20 mai.
Une SCI à l'IS doit-elle déposer ses comptes au greffe ?
Non. Le dépôt des comptes vise les sociétés commerciales. La SCI est une société civile et en est dispensée, même à l'IS. Ses comptes doivent seulement être approuvés par les associés.
Peut-on revenir à l'IR après avoir opté pour l'IS ?
Oui, jusqu'au cinquième exercice qui suit l'option. La renonciation se notifie avant la fin du mois qui précède le premier acompte d'IS de l'exercice concerné. Après ce délai, l'option devient définitive.
Combien coûte la comptabilité d'une SCI ?
Au cabinet, 59 € HT par mois pour une SCI à l'IR et 129 € HT par mois pour une SCI à l'IS. La réception des factures sur une plateforme agréée est incluse.
Sources
- Article 1856 du code civil : reddition de compte des gérants, Légifrance
- Article 239 du code général des impôts : option pour l'impôt sur les sociétés, Légifrance
- Déclaration des sociétés immobilières non soumises à l'IS (2072-S), Service Public Entreprendre
- Déclaration complète des SCI non soumises à l'IS (2072-C), Service Public Entreprendre
- Impôt sur les sociétés, Service Public Entreprendre
- Calendrier fiscal des professionnels, impots.gouv.fr
- Facturation électronique : je suis une SCI, fiche DGFiP, impots.gouv.fr
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