En bref
- Au réel, la déclaration LMNP se fait en deux temps : la liasse 2031 et ses annexes 2033, télétransmise depuis l'espace professionnel, puis le report du résultat sur la 2042-C-PRO.
- Pour les revenus 2025, la liasse était à déposer au plus tard le 20 mai 2026 en ligne.
- Le résultat se reporte en case 5NA s'il est positif, en case 5NY s'il est négatif.
- L'amortissement ne peut pas créer de déficit. Le déficit LMNP ne s'impute que sur des revenus de location meublée, pendant dix ans.
Le régime réel est le plus avantageux pour la plupart des loueurs en meublé. Il demande en contrepartie une déclaration plus technique que les deux cases du micro-BIC. Voici le circuit complet, de l'immatriculation au report sur la déclaration de revenus.
Qui doit faire une déclaration LMNP au réel ?
Tout loueur en meublé non professionnel qui a opté pour le régime réel, ou qui dépasse les plafonds du micro-BIC. Pour un meublé de tourisme non classé, ce plafond est de 15 000 € de recettes depuis les revenus 2025.
Le choix entre les deux régimes est détaillé dans l'article micro-BIC ou LMNP réel. L'option pour le réel s'exerce dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de l'année précédente. L'année du début de la location, elle s'exerce dans le délai de la première déclaration. Elle vaut un an et se reconduit tacitement.
Au-delà de 23 000 € de recettes, vérifiez aussi que vous restez non professionnel. Le cas est traité dans l'article LMNP ou LMP.
Quelles démarches avant la première déclaration ?
Deux formalités, à faire dès le début de la location.
L'immatriculation. Elle se fait en ligne sur le guichet des formalités des entreprises, dans les quinze jours qui suivent le premier jour de location. Elle est gratuite et attribue un numéro SIRET. Ce numéro figure ensuite sur la déclaration de revenus.
L'espace professionnel sur impots.gouv.fr. Il se crée avec le numéro SIRET. C'est lui qui donne accès au dépôt en ligne de la liasse. Comptez quelques jours pour recevoir le code d'activation par courrier.
Réunissez aussi les pièces qui serviront chaque année : acte d'achat, tableau d'amortissement du prêt, avis de taxe foncière, appels de charges de copropriété, factures de travaux et de mobilier, relevés de loyers.
Que contient la liasse 2031 ?
La déclaration 2031 est la déclaration de résultat des bénéfices industriels et commerciaux. Elle porte votre identification, votre régime et le résultat de l'année. Elle s'accompagne d'annexes 2033, qui forment une comptabilité simplifiée.
| Annexe | Contenu | Pour un loueur en meublé |
|---|---|---|
| 2033-A | Bilan simplifié | Le bien, le mobilier, le prêt, la trésorerie |
| 2033-B | Compte de résultat | Loyers, charges, amortissements |
| 2033-C | Immobilisations et amortissements | Le détail de chaque composant |
| 2033-D | Provisions et déficits reportables | Les déficits des années passées |
| 2033-E à G | Valeur ajoutée, capital, filiales | Rarement concernées |
La liasse est télétransmise. Au régime réel simplifié, cas général du loueur, elle se saisit en ligne depuis l'espace professionnel (mode EFI). Un expert-comptable la transmet par un logiciel agréé (mode EDI). Le dépôt papier n'est plus possible.
Comment calculer les amortissements ?
Composant par composant, sur la durée d'utilisation de chacun. C'est la partie la plus technique de la déclaration, et celle qui fait l'économie d'impôt.
Le prix d'achat se répartit d'abord entre le terrain et la construction. Le terrain ne s'amortit pas. La construction se découpe ensuite en composants : gros œuvre, façade et toiture, installations techniques, agencements intérieurs. Chacun a sa propre durée, de quelques années pour les agencements à plusieurs décennies pour le gros œuvre. Le mobilier s'amortit sur une durée courte. Les travaux s'ajoutent au fil des années.
Une règle encadre le tout : l'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit. Il est plafonné au montant des loyers diminué des autres charges. La part non déduite n'est pas perdue. Elle se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée.
Le tableau d'amortissement se construit la première année et se tient ensuite d'une année sur l'autre. Une erreur de départ se répète donc chaque année. Elle pèse aussi à la revente : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le mécanisme est expliqué dans l'article sur la revente en LMNP.
Comment reporter le résultat sur la 2042-C-PRO ?
Dans la rubrique des locations meublées non professionnelles de la déclaration complémentaire 2042-C-PRO :
- case 5NA pour un bénéfice ;
- case 5NY pour un déficit.
Ces cases valent pour le premier déclarant. Le conjoint ou partenaire utilise les cases de la colonne suivante. Le numéro SIRET se reporte dans la même rubrique.
Un bénéfice est soumis au barème de l'impôt et aux prélèvements sociaux. Un déficit ne s'impute pas sur vos salaires : il ne se déduit que des revenus de location meublée non professionnelle, de la même année et des dix années suivantes.
Pour comparaison, au micro-BIC, seules les recettes brutes se déclarent, en case 5ND pour une location meublée classique.
Quel est le calendrier ?
Trois échéances par an, dans cet ordre.
| Échéance | Démarche |
|---|---|
| Dans les 15 jours du début de location | Immatriculation et numéro SIRET, une seule fois |
| Mai | Dépôt de la liasse 2031 et des annexes 2033 |
| Mai ou juin | Déclaration de revenus avec la 2042-C-PRO |
| Décembre | Paiement de la CFE, sauf exonération |
La liasse est due le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai, avec quinze jours de plus pour un dépôt en ligne. Pour les revenus 2025, cela donnait le 5 mai 2026, et le 20 mai 2026 en ligne. Les dates exactes de chaque année figurent au calendrier fiscal d'impots.gouv.fr.
La CFE concerne aussi les loueurs en meublé. Son fonctionnement est détaillé dans l'article sur l'avis de CFE.
Faut-il se faire accompagner ?
La loi ne l'impose pas. Un loueur qui connaît les règles d'amortissement peut déposer sa liasse lui-même en mode EFI.
Trois situations rendent l'accompagnement utile : la première année, où se construit le tableau d'amortissement ; les années de travaux importants ; et la préparation d'une revente, où chaque amortissement déduit compte. Le coût se compare à l'impôt évité par un amortissement correct, qui se chiffre souvent en milliers d'euros par an.
Le cabinet tient les dossiers LMNP au réel à partir de 39 € HT par mois pour un bien, et 15 € par bien supplémentaire : tableau d'amortissement, liasse 2031 et 2033 télétransmise, CFE et comparatif annuel avec le micro-BIC. Le détail figure sur la page honoraires.
Questions fréquentes
Quelle est la date limite de la déclaration LMNP ?
Le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai, avec quinze jours de plus en ligne. Pour les revenus 2025, la liasse était due au 20 mai 2026 en ligne.
Dans quelle case déclarer un déficit LMNP ?
En case 5NY de la 2042-C-PRO pour le premier déclarant. Ce déficit ne s'impute que sur des revenus de location meublée non professionnelle, pendant dix ans.
Faut-il un numéro SIRET pour louer en LMNP ?
Oui. L'immatriculation se fait gratuitement sur le guichet des formalités des entreprises, dans les quinze jours du début de la location.
Un expert-comptable est-il obligatoire en LMNP ?
Non. La liasse peut se déposer soi-même depuis l'espace professionnel. L'accompagnement sert surtout à construire un tableau d'amortissement juste dès la première année.
Peut-on déclarer un LMNP au réel sur papier ?
Non. La liasse 2031 se télétransmet, en mode EFI depuis l'espace professionnel ou en mode EDI par un expert-comptable.
Sources
- Location meublée : quelles démarches et quelle imposition, Service-Public
- Calendrier fiscal des professionnels, impots.gouv.fr
- Article 50-0 du code général des impôts : option pour le régime réel, Légifrance
- Article 39 C du code général des impôts : limitation de l'amortissement des biens loués, Légifrance
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